х з використанням земельних ділянок. Розрахунок доходів від здачі нерухомості в оренду повинен включати продаж об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.
Методи розрахунку ставки капіталізації.
) метод ринкової екстракції (вибірки) - заснований на аналізі ринкових цін продажу і чистого операційного доходу від земельних ділянок. Ставки капіталізації по аналогам розраховуються як відношення чистого операційного доходу (ЧОД) до ціни продажу (Цпрод.)
) метод кумулятивного побудови. Сума безризикової ставки (наприклад, ставка за депозитами банків вищої категорії надійності), надбавки за регіональний ризик, надбавки за ризик ліквідності, може бути надбавка за управління інвестиціями (інвестиційний менеджмент).
У сьогоденні Висновку дохідний підхід до оцінки ринкової вартості земельної ділянки не застосовувався з причини відсутності достовірної та повної інформації про здачу в оренду аналогічних земельних ділянок, розташованих в Шелеховском районі.
ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД
Порівняльний підхід - спосіб оцінки майна, що полягає в аналізі цін недавно вироблених операцій і цін пропозиції об'єктів, аналогічних оцінюваному об'єкту. При цьому виходять з принципу заміщення, згідно з яким раціональний інвестор не заплатить за даний об'єкт більше, ніж вартість доступного до покупки аналогічного об'єкта, з такою ж корисністю, що і даний об'єкт. Даний підхід включає збір інформації про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти-аналоги коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення?? иночной вартості оцінюваної нерухомості.
Порівняльний підхід до оцінки земельних ділянок заснований на зборі, зіставленні та систематизації інформації про ціни продажу на аналогічні земельні ділянки або ринкових ставок орендної плати за користування аналогічними земельними ділянками. Порівняльний підхід заснований на принципі заміщення, тобто на припущенні, що раціональний покупець не заплатить за виставлені на продаж земельні ділянки суму більшу, ніж та, за яку можна придбати аналогічні земельні ділянки.
Методи порівняльного підходу:
). Метод порівняння продажів.
Етапи:
. Вивчення та сегментування земельного ринку, визначення приналежності оцінюваної ділянки до одного з сегментів.
. Збір інформації про ціни угод із земельними ділянками на відповідному сегменті ринку, про ціни попиту та пропозиції. Вибирається 3-5 і більше аналогів, якщо беруться ціни пропозиції, то більше.
. Перевірка достовірності відомостей, їх відповідність типовим ринковим умовам. Повинні бути однакові інвестиційні мотиви, форми фінансування, умови платежу, однакове призначення ділянок, близьке розташування.
. Порівняння обраних аналогів з оцінюваним земельною ділянкою, внесення поправок до ціни аналогів. Порівняння може проводитися двома способами: за елементами порівняння або за допомогою одиниць порівняння.
. Аналіз скоригованих цін аналогів і виведення підсумкової величини ринкової вартості. Для виведення підсумкової величини зазвичай використовується метод середньозваженої величини. При цьому питомі ваги присвоюються в залежності від:
а) кількості внесених поправок (чим більше поправок, тим менше питома вага)
б) абсолютної величини поправок
в) повноти та достовірності вихідної інформації.
). Метод розподілу.
Заснований на визначенні співвідношення між вартістю землі і вартістю зведених на ній будов. Для кожного типу забудови в даній місцевості існує стійка пропорція між вартістю землі і вартістю будов (принципи збалансованості, граничної продуктивності). Використовується, коли недостатньо продажів незабудованих земельних ділянок.
) Метод виділення.
Метод використовується для забудованих земельних ділянок. Метод застосовується при наявності інформації про угоди з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними тому, до складу якого входить оцінюваний земельну ділянку. Покращення земельних ділянок повинні відповідати його найбільш ефективному використанню. Етапи оцінки:
визначення елементів порівняння об'єкта нерухомості, до складу якого входить оцінюваний земельну ділянку, і об'єктів - аналогів;
визначення по кожному елементу коригувань цін-аналогів;
коректування цін аналогів за елементами, за якими є відмінності від об'єкта нерухомості, що включає оцінюваний земельну діля...
