ти до ускладненої процедурі укладення самого договору оренди. Включення всіх платежів в загальну суму орендної плати, по-перше, не суперечить закону, по-друге, може вирішити проблему короткострокових договорів оренди будівель. В останньому випадку орендарю не доведеться обтяжувати себе додатковими витратами на укладення додаткових договорів, оскільки всі відповідні платежі будуть враховані в сумі орендної плати.
У практиці нерідко зустрічається розбіжність між фактичним розміром будівлі або споруди і розміром, зазначеним в його технічному паспорті та інших офіційних документах, складених органами технічної інвентаризації об'єктів нерухомості. Подібне виникає найчастіше в силу того, що при технічної інвентаризації об'єкта і складанні технічного паспорта на будівлю (споруду) та експлікації до нього розмір загальної площі такої нерухомості, як правило, обчислюється шляхом підсумовування площі розташованих на ній або вбудованих в неї приміщень. Їх площа при цьому може обчислюватися в одних випадках виходячи з розмірів внутрішньої частини приміщення, в інших же - виходячи з розмірів зовнішньої його частини тощо.
Якщо плата за оренду будівлі або споруди встановлена ??в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) (припустимо, за 1 кв. м) чи іншого показника його розміру (наприклад, виходячи з кубічного метра), то при розбіжності фактичного розміру переданого орендарю будівлі або споруди і розміру, зафіксованого в офіційних документах (незалежно від причин такої розбіжності), орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю об'єкта
Оплата здійснюється звичайно помісячно або поквартально. Широко поширена попередня форма оплати.
Практика свідчить, що сторони договору оренди будівель і споруд часто по-різному тлумачать норми закону щодо визначення і обчисленню орендної плати. У зв'язку з цим наведемо наступний приклад із судової практики:
При визначенні розміру заборгованості по орендній платі застосовуються ставки, узгоджені сторонами при підписанні договору і зареєстровані в установленому порядку (постанова Федерального Арбітражного суду Московського округу від 04.03.02 у справі N КГ-А40/915-02).
«Згідно з умовами договору оренди нежитлових приміщень, укладеного між орендодавцем та орендарем в грудні 1999 р, орендар був зобов'язаний вносити орендну плату щоквартально з оплатою до 5-го числа першого місяця поточного кварталу відповідно до розрахунку орендної плати, що є невід'ємною частиною договору. Угодою сторін розрахунок орендної плати був змінений з I кварталу 2001
Оскільки орендар допустив прострочення в сплаті орендних платежів за договором, орендодавець звернувся з позовом до арбітражного суду про стягнення заборгованості по орендній платі та пенею за прострочення платежів. Рішенням суду позов було задоволено частково. Касаційна інстанція не знайшла законних підстав для скасування рішення суду за скаргою орендодавця, вказавши таке.
У відповідності з Федеральним законом від 21.07.97 №122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і ст.609, 651 ЦК РФ договір оренди нежитлового приміщення, укладений на термін більше одного року, підлягає обов'язковій державній реєстрації і відповідно до п.3 ст.433 ГК РФ вважається укладеним з моменту його реєстрації. Угода ж про зміну розміру орендної плати, зазначеного сторонами в договорі оренди, змінює зміст і умови обтяження, що випливає з договору оренди. У зв'язку з цим на цю угоду має поширюватися вимога про обов'язкову державну реєстрацію.
Так як угоду про внесення до раніше зареєстрований договір оренди будівлі змін у ставленні розміру орендної плати не було зареєстровано, воно відповідно до п.3 ст.433 ГК РФ вважається неукладеним. За таких умов суд першої інстанції правомірно застосував ставки орендної плати, встановлені при заключенита договору оренди та зареєстровані в Москомрегістраціі ».
Крім оплати за договором, істотною умовою договору є термін надання будівлі (споруди), хоча закон і не висуває термін як такої умови.
Як зазначає Садиков О.Н. в ГК РФ не визначено жодного максимальний, ні мінімальний термін оренди, але він передбачається як обов'язковий, само собою зрозумілий.
Зазначення строку в договорі хоча б тому є обов'язковим, що державна реєстрація договору оренди будівель (споруд) проводиться в тому випадку якщо угода укладена на термін більше року. Таким чином, визначення терміну договору - є юридичним фактом для обов'язковій державній реєстрації.
Втім, якщо сторони не передбачили в рамках договору термін його дії договір вважається укладеним на невизначений строк (п.2 ст.610 ГК РФ), а значить, підлягає державній реєстрації.
Необхід...
