но акцентувати увагу, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна (п.3 ст. 610 ЦК України). Такі обмеження, наприклад, можуть міститися в актах про оренду будівель (споруд) є історичною спадщиною.
Права та обов'язки сторін за договором оренди будівель і споруд в порівнянні з правами та обов'язками за договором, що укладається на підставі загальних положень про оренду, що не піддалися кардинальним змінам.
Укладенню договору повинно передувати чітке розмежування прав на сдаваемое найм майно, особливо при спільному володінні об'єктом, що виникає в результаті приватизації, продажу будівель (житлових і нежитлових приміщень) та споруд, спільного будівництва. При цьому обов'язкова інформація про права на це майно третіх осіб. У зміст договору поряд з істотними умовами, про які ми вже говорили вище, має увійти пункт про порядок передачі будівлі (споруди). Моментом виконання орендодавцем обов'язки з передачі об'єкта орендарю вважається момент виконання двох юридичних дій: по-перше, надання майна у володіння або користування, і по-друге, підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкта (п. 1 ст. 655 ЦК). При цьому, якщо договір оренди будівлі та споруди укладений на строк не менше року і підлягає державній реєстрації, то передача будівлі споруди орендарю за передавальним актом повинна мати місце лише після реєстрації угоди. У передавальному акті, як правило, фіксується санітарний та технічний стан орендованої будівлі або споруди. Правило про момент виконання орендодавцем обов'язки з передачі об'єкта - диспозитивное. У силу цього сторони вправі своєю угодою виключити його застосування або встановити умову, відмінну від названого. Так, в договір може бути включено положення про те, що при укладанні договору оренди будівлі на новий термін (при поновленні договору) передавальний акт або інший документ про передачу не складається. Оскільки у схожій ситуації об'єкт до моменту укладення договору вже знаходиться у фактичному володінні майбутнього орендаря, моментом виконання орендодавцем обов'язки з передачі об'єкта орендарю визнається момент укладення договору (п. 2 ст. 224 ЦК).
З моменту виконання орендодавцем обов'язки з передачі об'єкта орендарю останній виступає його титульним (законним) власником і приймає на себе обов'язки по підтримці майна в справному стані, виробляє витрати на його утримання і інш.
Названі правила про передачу будівлі та споруди діють і при поверненні будівлі або споруди у разі припинення зобов'язання.
Одну з основних особливостей правового регулювання оренди будівель і споруд становить обов'язок орендодавця по передачі орендарю не тільки нерухомості зазначеного виду, а й права на земельну ділянку, на якій вона розташована і який необхідний для її використання. Виходячи з п. 1 ст. 652 ЦК право орендаря будівлі, споруди на таку земельну ділянку безперечно. Воно не залежить від характеру прав орендодавця на земельну ділянку (власність, постійне (безстрокове) користування, довічне успадковане володіння, оренда та ін.). Вид права орендаря на земельну ділянку визначений характером прав орендодавця на земельну ділянку, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду. Якщо орендодавець будівлі, споруди є власником земельної ділянки, то виходячи з п. 2 ст. 652 ЦК та правил ЗК право орендаря на земельну ділянку визначається законом або угодою сторін. Орендарю будівлі, споруди в цьому випадку надається право оренди чи передбачене договором інше право на відповідну частину земельної ділянки (зокрема, право постійного (безстрокового) користування, право безоплатного користування та ін.). Якщо ж договір оренди будівлі або споруди не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування відповідною частиною земельної ділянки.
Якщо ж будівля, споруда знаходиться на чужому для орендодавця земельній ділянці (наприклад, земля є державною власністю), орендодавець має право передати в оренду варте на цій ділянці будівлю або споруду разом із земельною ділянкою, не питаючи у власника земельної ділянки згоди на таку передачу, якщо це не суперечить умовам користування ділянкою, встановленим законом або договором з власником земельної ділянки (ст. 652 ЦК).
При продажу земельної ділянки, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, іншій особі за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею або спорудою. Умови такого користування залишаються існуючими до відчуження земельної ділянки (ст. 653 ЦК). Відповідальність за договором оренди будівлі або споруди і інші способи захисту на випадок невиконання або неналежного виконання визначаю...
