тися, не зможе жоден фахівець. Виняток становить той випадок, коли з тих чи інших причин у визначений період часу будівля має бути знесено, але це вже категорія економічного (зовнішнього), а не фізичного зносу.
Зіставлення достоїнств і недоліків методу призводить до того, що на практиці даний метод майже ніколи не застосовується.
Експертний метод. В основу методу покладена шкала експертних оцінок для визначення фізичного зносу, викладена у відомчому нормативному документі ВСН 53-86р «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків». Величина зносу визначається за зовнішнім (видимим) пошкоджень елементів. Саме даним методом користуються працівники БТІ при складанні технічних паспортів на будівлі. Формула для розрахунку має вигляд:
Іфіз =? 100% (3)
де Иi - величина фізичного зносу i - того елемента в будівлі, визначена за нормативним документом;
УВi - питома вага i - того елемента в будівлі; - номер елемента.
Переваги методу:
. Відносна простота виконання розрахунків;
. Методика визначення фізичного зносу встановлена ??нормативним документом і досить докладно в ньому розписана. Доказова частина залізобетонна. Особливо, коли думки працівника БТІ (відображені в технічному паспорті будівлі) та оцінювача (відображені у акті огляду об'єкта оцінки або в дефектної відомості) раптом випадково чудесним чином повністю сходяться.
Недоліки методу:
. Сама методика передбачає точність розрахунків ± 5%. Знос по конкретному елементу можна визначити, припустимо, в 25% або 30% - ну градація така - через 5%. Але навіть не це страшно, а значний вплив суб'єктивного фактора (див. П.3).
. Величина помилки обернено пропорційна досвіду оцінювача. Крім цього досить часто зустрічається ситуація, коли простим проведенням косметичного ремонту ховаються багато бачимоперші ознаки зносу основних силових елементів будівлі, що призводить до значного заниження величини реального зносу по будівлі в цілому.
. А тепер трохи докладніше по впливу суб'єктивного чинника, про який згадали в п.1. Приклад - опис величини зносу по елементу «система центрального опалення» відповідає визначенню «Краплинні течі в опалювальних приладах і місцях їх врізки; сліди протікання в опалювальних приладах, сліди їх відновлення, велика кількість хомутів на стояках і магістралях, сліди їх ремонту окремими місцями і вибіркової заміною; корозія трубопроводів магістралей; незадовільна робота калориферів »і відсотку зносу від 41 до 60%. А скільки має бути, припустимо, цих «крапельних течі» на 10 опалювальних приладів? У нормативному документі - тиша. А як розцінити частина визначення «велика кількість хомутів на стояках і магістралях»? У мого сина в певному віці було - «1, 2, 3, а все інше« багато ». Так як розуміти «велику кількість»? Для однієї ситуації багато - це може бути більше 2-х. В іншій ситуації і 22 може здатися мало. А якщо що, то це тільки вплив на результат суб'єктивного фактора.
При виборі методу розрахунку дуже часто достоїнства методу переважують недолік, і тому даний метод застосовується оцінювачами дуже активно.
Метод розбивки. Метод передбачає визначення загального фізичного зносу по окремих групах з урахуванням фізичної можливості усунення даного зносу або економічної доцільності його усунення:
Поправний фізичний знос (відкладений ремонт);
Невиправний фізичний знос короткоживучих елементів (тих, які можуть неодноразово заміняться в процесі експлуатації будівлі);
Невиправний знос довгоживучих елементів (тих, котрі утворять силовий каркас будівлі і можуть бути відновлені тільки при проведенні капітального ремонту або реконструкції всієї будівлі).
Величини неусувного зносу визначаються від вартості елементів з урахуванням усувного зносу. Загальний фізичний знос визначається шляхом підсумовування окремих видів зносу. При цьому в рамках реалізації методу розбивки на різних етапах розрахунку можуть застосовуватися і метод компенсації витрат, і метод хронологічного віку, і експертний метод.
Гідність методу:
. Метод дозволяє врахувати як видимі, так і приховані фактори, що викликають знос елементів (наприклад, природна «втома» матеріалів, яка проявляється раптово і призводить до миттєвого руйнування елемента).
Недоліки методу:
. Складно пояснити людині, що читає Ваш звіт, чому розрахункова величина зносу будівлі в цілому перевищує знос, зазначений в акті огляду будівлі (тобто відкладений ремонт);
. Досить великий обсяг розрахунків у...
