85/750) 0,7 х 100%=6,15%
Таким чином, ринкова вартість бензозаправної станції, певна витратним методом становить:
265076 х (1 - 15,83: 100) х (1 6,15: 100)=999 328 руб. без ПДВ.
2.2 Оцінка вартості підприємства за допомогою порівняльного та дохідного підходів
Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами, які були продані або включені до реєстру на продаж.
Метод порівняння продажів найбільш дієвий для майнового комплексу, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.
Документального підтвердження по випадках продажів автозаправних станцій в силу специфіки самого об'єкта оцінки, не виявлено.
Однак неофіційна інформація свідчить про те, реальна ціна продажів автозаправних станцій, аналогічних оцінюваної з урахуванням трансакційних витрат близька до одному мільйону рублів.
Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе даний об'єкт.
У цьому звіті застосований метод прямої капіталізації доходу виходячи з таких міркувань:
об'єкт оцінки має невеликий термін служби і в найближчому майбутньому не припускає додаткових вкладень;
потоки доходів від реалізації бензину, що складаються з різниці між відпускною і роздрібною цін досить стабільні.
Ставка капіталізації i визначається способом кумулятивного побудови - послідовне нарощування першої складової коефіцієнта дисконтування, при якому в якості базової береться безризикова ставка відсотка. Далі до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями об'єкта оцінки, такі, як ліквідність, витрати на якість менеджменту та ін ..
Математично спосіб кумулятивного побудови представляється у вигляді:
=io + S d ij (4)
де io - безризикова ставка відсотка,%;
d ij - i-ая поправка за показником ризику.
В умовах російського ринку зазвичай представляється у вигляді:
i=io + IС + iл + i in (5)
де: io - безризикова ставка відсотка,%;
IС -общериночний ризик,%;
iл - премія на низьку ліквідність,%;
i in - премія за якість менеджемента,%.
Суть розрахунку ставки капіталізації методом кумулятивного побудови полягає в наступному. Інвестор може отримати дохід або вклавши гроші в цінні папери, або в майновий комплекс. Очевидно, що другий варіант вкладення грошових коштів більш ризикований, і, отже, інвестор вправі очікувати додаткового доходу. Ризик вкладення в об'єкт пов'язаний з майбутнім якістю управління ним, а також з можливістю оперативної реалізації його у разі зміни економічної ситуації. Очевидно, що ліквідність даного об'єкта низька, через неможливість перепрофілювання його в разі погіршення ситуації на ринку нафтопродуктів і палива.
Для розрахунку ставки капіталізації були прийняті дані агентства Росбизнесконсалтинг, які розраховані ІЦ «Рейтинг» за вибіркою банків вищої категорії надійності. Поточні середньострокові темпи інфляції склали 17,1% [10].
Ставка доходу по карбованцевих внесках для юридичних осіб на суму понад 500 000 руб. з терміном погашення депозиту 1 рік на 11.01.2012г. склала 45% [10].
Таким чином, частина ставки капіталізації, що враховує безризикову ставку і загальноринковий ризик (io + IС) склала: 45-17,1=27,9 (%)
Інша частина ставки капіталізації в практиці оціночної діяльності визначається зазвичай на основі премій:
за якість менеджменту в інтервалі 2-5%;
за низьку ліквідність 6-8%.
Премія за якість менеджменту прийнята в справжніх розрахунках на рівні, близькому до нижньої межі розмірі 2,6%. З урахуванням ситуації, що склалася на ринку даного виду майна, премія за низьку ліквідність прийнята на рівні середньої - 7%.
Таким чином, ставка капіталізації прийнято розмірі:
, 9 + 2,6 + 7=37,5%
Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки проведено шляхом виконання розрахунків при реалізації бензину за готівковий і безготівковий розрахунок.
