ори, аудитори, податкові інспектори і т.д.) не використовують такого поняття, тому важливо мати про нього чіткі уявлення.
ЧОД (NOI) - це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів.
Послідовність розрахунку ЧОД (NOI) наступна:
1. Визначається потенційний валовий дохід (ПВД) від здачі нерухомості в оренду в перший після дати оцінки рік на умовах ринкової ставки орендної плати.
2. Визначаємо ефективний валовий дохід (ЕВД) за допомогою вирахування з ПВД передбачуваних збитків через незавантаженості приміщень, зміни орендарів, втрат при зборі орендної плати.
3. З прогнозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (Операційні), до яких відносяться постійні та змінні витрати, а також резерви.
До постійних витрат відносяться витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єкта нерухомості. До них можна віднести:
- податки на майно;
- орендна плата за використання земельної ділянки;
- страхові внески тощо
До змінних (Експлуатаційним) витрат відносяться традиційні витрати на утримання нерухомості, надання послуг орендарям та підтримання сталого потоку доходів.
Нижче наведено неповний перелік операційних витрат:
- комунальні послуги;
- зарплата персоналу;
- утримання приміщення в належному стані тощо
Найбільш складним питанням оцінки дохідної нерухомості є визначення ставки капіталізації R. Найпростішим і найкращим способом є розрахунок даної ставки методом кумулятивного побудови:
R = (6)
Де:
- процентна ставка за високонадійним (практично безризиковим) цінних паперів;
- премія за ризик вкладення в дохідну нерухомість;
- премія за низьку ліквідність об'єкта;
- премія за неякісний менеджмент.
- норма повернення капіталу, розрахована за методом Рингу.
Розрахунок вартості об'єкту нерухомості по дохідного підходу.
ПВД = 403 * 127 = 51180;
Приймаються коефіцієнти недозавантаження площ, втрати від недоплат і т.д. рівними 1, то є: ЕВД = ПВД = 51 180. Передбачається, що сума операційних і постійних витрат становить приблизно 20% від ЕВД, тому:
ЧОД = ЕВД - 20% = 40945;
Згідно інформації, представленої на expert.ru, середня ставка відсотка за єврооблігаціями з терміном погашення в 2030 році за квітень місяць становить 7%. Норма повернення капіталу за методом Рингу дорівнює величині зворотного залишився терміну експлуатації будівлі. Так як фізичний знос об'єкту складає 21,4%, а нормативний термін служби близько 125 років (I-а група капітальності), то норма повернення капіталу складе:
=
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%. p> Таким чином, визначимо остаточно вартість за дохідного підходу:
6483000 руб.
1.3 Вибір остаточної ціни об'єкта
У слідстві того, що витратний підхід найбільшою мірою відхиляється від значення ринкової вартості, йому присвоюється вага в розмірі 10% від підсумкової вартості об'єкта нерухомості. Порівняльний і прибутковий підходи приблизно рівнозначно дають об'єктивне уявлення про ринкову вартість, тому їм присвоюється вага в розмірі 45%. p> Підсумкова вартість об'єкта нерухомості складає:
778 740 * 0,1 +3 529 000 * 0,45 +6 483 000 * 0,45 = 77 874 + 1 588 050 + +2 917 350 = 4 583 270 руб. p> Висновок
В даний час проблема методичного забезпечення оцінки та оціночної діяльності в Росії коштує досить гостро. Це пов'язано з тим, що в нових умовах господарювання необхідні нові підходи, які могли б забезпечити нормальне функціонування економіки в цілому і економіки нерухомості в тому числі.
Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості в Росії - порівняно нова область знань і у цьому зв'язку є новим науковим напрямком зі своєю методологією, термінологією, принципами дослідження. p> Практика по оцінці ринкової вартості об'єктів нерухомості показала, що використання західних методик оцінки на ринках, подібних російським ринкам, дуже часто дає неприйнятні результати. Пов'язано це з тим, що для ринку нерухомості Росії в силу його пасивності характерно порівняно бідне інформаційне поле, що грає основну роль при формуванні результату з оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості. p> Аналіз західних методик і спроба використання в російських умовах показав їх відносну слабкість при вирішенні проблем оцінки в умовах браку інформації. Що з'явилася в Росії в останні роки література з оцінки нерухомості є в кращому випадку хорошим перекладом західній теорії оцінки, призначеної для використання на активних, добре розвинених ринках, практично не зачіпає проблем врахування національних особливостей ринку нерухомості Росії і його державного регулювання, без якого ефективний розвиток ринку н...
