ку. Джерела інформації:
1) власне досьє оцінювача;
2) internet, електронна база даних;
3) досьє брокерів з нерухомості;
4) страхові компанії і т.д.
2. Перевірка інформації про угоди
Коригування вартості порівнянних об'єктів. Важко знайти два абсолютно схожих об'єкта, тому для зіставлення необхідно скоригувати вартість об'єктів.
У результаті дослідження інформації представленої в Інтернеті на таких сайтах як subarenda.ru, izrukvruki.ru і т.д. були виявлені наступні об'єкти, за своїми властивостями аналогічні оцінюваному, додаток 1.
В
Таблиця 2.3
Характеристика оцінюваного об'єкта
Розташування
комун. пристрої
благоустрою. зовнішнє
стан будівлі
площа
внутрішня. обробка
інж. обладнання
поверх
ВАО, вул. Велика Косинська,
д. 13
телефон
парковка, охорона відсутні
хороше
127
євроремонт.
всі основні види
1
Введемо коригування для об'єктів щодо оцінюваного (К 1 , До 2 , ..., К 8 ) у відсотках, додаток 2.
Таблиця 2.4
Валові коригування для кожного об'єкту складають
об'єкт № 1
об'єкт № 2
об'єкт № 3
об'єкт № 4
об'єкт № 5
Валові коригування
30
30
15
35
35
На підставі валових коригувань обчислимо вагу для ціни кожного об'єкта за формулою:
,
Де:
V i , - відповідно, i-ая валова коректування і сума валових коригувань;
n - кількість об'єктів аналогів.
Таблиця 2.5
Вага для ціни кожного об'єкта
об'єкт № 1
об'єкт № 2
об'єкт № 3
об'єкт № 4
об'єкт № 5
Веса
0,20
0,20
0,22
0,19
0,19
Таблиця 2.6
Підсумкові результати
Ціна за об'єкт
Ціна
за 1 кв.м.
Чистий
кор.
Разом
за 1 кв.м.
Вага
Ст-ть
1 кв.м. об'єкта оцінки
об'єкт № 1
900000
780
+20
936
0,20
975
об'єкт № 2
60000
430
+30
559
0,20
об'єкт № 3
732000
1200
+5
1260
0,22
об'єкт № 4
394200
900
+10
990
0,19
об'єкт № 5
283500
1050
+5
1103
0,19
Переведемо остаточну вартість об'єкта оцінки, отриману порівняльним підходом, в рублевий еквівалент (курс долара = 28,5 руб.):
975 * 127 * 28,5 = 3529000 руб. p> нерухомий імость має властивість приносити дохід своєму власнику. Це одна з причин, чому люди купують нерухомість. Серед методів оцінки дохідної нерухомості можна виділити три основні:
- метод валової ренти;
- метод прямої капіталізації;
- метод капіталізації доходу (метод дисконтування грошових потоків).
У даній роботі буде використовуватися метод прямої капіталізації. Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Базовими поняттями в методах капіталізації є поняття чистого операційного доходу (NOI, або ЧОД) та ставки капіталізації R.
Поняття ЧОД використовується тільки в теорії оцінки нерухомості. Інші учасники ринку (Ріелт...
