я вартості будівництва не складає труднощів, а знос не значний.
Техніка залишку для оцінки будівлі використовується, коли застосування витратного методу проблематично.
При цьому для оцінки землі є достатньо даних про продажі порівнянних вільних ділянках.
Витратний підхід до оцінки нерухомого майна
Витратний підхід визначає вартість нерухомості, як суму залишкової вартості будівель і земельної ділянки. Витратний підхід грунтується на порівняльному аналізі, який дозволяє визначати витрати необхідні для відтворення об'єкта нерухомості, що представляє точну копію оцінюваного об'єкта або заміщує за призначенням. Розраховані витрати коригуються на фактичний термін експлуатації в змозі і корисності оцінюваного об'єкта.
Витратний підхід містить елементи ринкової оцінки, оскільки учасники ринку співвідносять вартість придбаного об'єкта з потенційно - необхідними витратами на будівництво нової будівлі. При оцінці нерухомості витратним підходом оцінювач враховує вплив варіанту оптимальної корисності об'єкта на його підсумкову вартість. У процесі оцінки визначаються прямі і непрямі витрати необхідні для будівництва існуючої будівлі і створення інфраструктури ділянки, які сумарно представляють вартість нової будівлі на дату оцінки, а також враховується підприємницька прибуток. Потім розраховується загальний накопичений знос, на величину якого зменшується повна вартість будівлі для отримання залишкової вартості. Отримана сума вартості будівлі та земельної ділянки являє собою вартість оцінюваної нерухомості.
Оптимальною сферою застосування витратного підходу є:
1. визначення ринкової вартості нових або щодо нових будівель, що мають не значний знос і відповідають найбільш ефективному використанню ділянки;
2. визначення ринкової вартості старих об'єктів нерухомості, коли є надійна інформація для розрахунку зносу;
3. визначення ринкової вартості старих проектів і об'єктів спеціального призначення;
4. визначення ринкової вартості об'єктів, з якими рідко укладаються ринкові угоди;
5. визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості не піддаються оцінки методом дохідного підходу.
Витратний підхід вимагає, щоб земля та будівлі оцінювалися роздільно, що дозволяє відокремити елементи не підлягають страхуванню при оцінці в цілях страхування. Витратний підхід має велике значення для прийняття рішення про економічну доцільність, будівництво прибудов або реконструкції будівлі. Для цього передбачувані витрати зіставляються з очікуваним розрахунком доходів або можливою ціною продажу модернізованого будівлі. Витратний підхід використовується для визначення оптимального числа будов і усунення невиправданої надмірності. Розрахункова вартість будівництва є основним елементом техніко-економічного обгрунтування інвестиційних рішень лежать в основі планів землекористування. Витратний підхід доцільно використовувати, якщо буд...
