івля стара, або не представляє найбільш ефективний вид використання ділянки, як незабудованої. У такому випадку оцінювачу складно достовірно оцінити фізичний, функціональний і зовнішній знос будівлі.
Витратний підхід складно використовувати для оцінки підприємницького прибутку, якщо повністю відсутні дані або вони не однорідні. Якщо оцінка об'єктів нерухомості проводиться з метою інвестування, то застосовність витратного підходу ускладнюється тим що він не враховує тимчасовий розрив у
отриманні закінченого перебудованого будівлі. Витратний підхід не забезпечує необхідність надійності результату, якщо проміжні розрахунки не перевіряються ринковими даними. Витратний підхід дає результат вартості об'єкта нерухомості з безумовним правом власності. Тому щоб оцінити нерухомість, здану в оренду необхідно зробити відповідні коригування.
Оцінювач вносить коригування на конкретні майнові права підлягають оцінці, а також на додаткові витрати, що виникають при простоях приміщення.
Повна відновна вартість - це відновна вартість основних фондів з урахуванням супутніх витрат необхідних для початку експлуатації активів і відображена в балансовій вартості. В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат пов'язаних з будівництвом об'єкта та здачею його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і непрямі витрати.
Виділяють такі методи порівняльного підходу:
1. Метод порівняльної одиниці, припускає розрахунок вартості будівництва одиниці (1кв. м або 1куб. м аналогічного будівлі). Вартість порівняльної одиниці аналога повинна бути скоригована на наявні розбіжності у порівнюваних об'єктах (планування, обладнання, права власності). Для розрахунку повної вартості оцінюваного об'єкта скоригована вартість одиниці порівняння множиться на кількість одиниць порівняння. Для визначення величини витрат використовуються різні довідкові та нормативні матеріали (укрупнені показники вартості будівництва та укрупнені показники відновної вартості).
Зі = С1м 2 X So X Кп X Кн X Км X Kb X КПЗ, де (4)
Со - вартість оцінюваного об'єкта;
З 1м 2 - вартість 1м 2 типового споруди на базову дату;
So - площа оцінюваного об'єкта (кількість одиниць порівняння);
Кп - коефіцієнт, що враховує можливість не відповідність даних за площею об'єкта отриманих в БТІ та будівельної площі (Кп = 1,1 - 1,2);
Кн - коефіцієнт, що враховує що мають не відповідність між оцінюваним об'єктом і вибраним типовим спорудою (для ідентичного об'єкта Кн = 1);
Км - коефіцієнт, що враховує місце розташування об'єкта;
Кв - коефіцієнт часу, що враховує зміну вартості будівельно-монтажних робіт у період між базовою датою і датою на момент оцінки;
КПЗ - коефіцієнт, що враховує прибуток забудовника.
Важливим ...
