ної будівлі.
.2 Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки
Визначення ринкової вартості витратним методом
Розрахунок вартості прав оренди земельної ділянки. Опис об'єктів-аналогів оцінюваного земельної ділянки представлено у додатку № 2. p align="justify"> Обгрунтування коригувань:
Коригування на зниження ціни в процесі торгів
Коригування у зв'язку з неминучим процесом зниження ціни під час торгів (за даними ріелторських фірм реальна ціна земельних ділянок відрізняється від ціни пропозиції на 5-10% в меншу сторону). При оцінці методом порівняння продажів ціна пропозиції зменшена на величину 10%. p align="justify"> Коригування на площу об'єкта
Величина поправки на загальну площу визначається на основі методу парних продажів. Співвідношення площ об'єктів-аналогів № 2 і № 1 складає 2,5, тобто практично дорівнює співвідношенню площ об'єкта № 2 і оцінюваного об'єкта, яке становить 2,25. Співвідношення цін за 1 га між об'єктами становить 0,81, тобто збільшення площі земельної ділянки в 2,5 рази призводить до зниження вартості 1 га на 19%. Таким чином, поправка до вартості об'єкта-аналога № 2 складає - 19%. Співвідношення площ об'єкта-аналога № 1 і оцінюваного об'єкта складає 5,63, отже, величина поправки до вартості об'єкта № 1 складе, відповідно, - 43%. p align="justify"> Веса аналогів
Об'єкт-аналог № 2 найбільш близький за своїми характеристиками до оцінюваного об'єкту, внаслідок чого вартості прав оренди даної земельної ділянки присвоєно найбільшу вагу - 70%, а об'єкту-аналогу № 1 - найменша питома вага - 30% .
Опис оцінюваного земельної ділянки та об'єктів аналогів оцінюваного земельної ділянки представлено у додатку № 3.
Скориговані ціни по порівнянних об'єктах аналогам після їх узгодження дозволяють зробити висновок про ринкову вартість прав оренди земельної ділянки.
Розрахунок ринкової вартості прав оренди земельної ділянки методом порівняльного аналізу представлений в додатку № 4.
Визначення повної відновної вартості об'єкта оцінки
При визначенні відновної вартості офісної будівлі використовувався метод порівняльної одиниці.
За даними компанії В«GVA SawyerВ», що займається в Росії реалізацією інвестиційних проектів, пов'язаних з нерухомістю, вартість будівництва офісної будівлі класу В«АВ» в центрі Москви, складає в середньому 1600 дол США/кв.м .
Розрахунок повної відновної вартості офісної будівлі представлений в таблиці 3.1:
Таблиця 3.1.
НаіменованіеСтоімость будівництва, дол США/кв. мПлощадь об'єкта, кв.мНДСПрібиль девелопераПолная відновна ва...
