введенням нового Цивільного кодексу земля стає товаром. Але для того щоб це положення набуло чинності, потрібні підзаконні акти, система реєстрації прав та система оцінки землі. З 23 липня 2008 р. в Республіці Білорусь набув чинності Земельний кодекс, який поряд з Цивільним кодексом є базою для залучення землі в господарський оборот, містить правові норми, що регулюють всі правовідносини, пов'язані із землею.
Для того щоб діяла система оцінки земельних ділянок, ведеться земельний кадастр.
У Нині Республіка Білорусь діє тимчасова методика кадастрової оцінювання вартості земельних ділянок населених пунктів. У ній рекомендується оцінку вартості земельних ділянок вести за наступною формулою:
(4.1)
де S - площа земельної ділянки, м 2 ;
0З - середня вартість оціночної зони на 1 м 2 , руб.;
I ф - індекс впливу факторів ціноутворення на рівень вартості окремих земельних ділянок у оціночної зоні.
Середня вартість землі оцінної зони визначається за формулою:
(4.2)
де БС - базова вартість земельної ділянки в населеному пункті;
До ф - Коефіцієнт функціонального використання земель;
До м - Коефіцієнт, що враховує зональний фактор;
До л - Локальний коефіцієнт цінності. p> Базова вартість даного населеного пункту встановлюється Національним кадастровим агентством з середньої вартості земельної ділянки у найбільш дорогий зоні. p> Ринкова вартість ділянки землі завжди повинна розглядатися з точки зору використання його як вільного і доступного для найкращого і найбільш ефективного економічного використання.
У разі комерційного використання вартість земельної ділянки залежить від очікуваної величини річного валового доходу (орендної плати) за вирахуванням витрат на освоєння та експлуатацію ділянки, тобто:
(4.3)
де С зу - Вартість ділянки землі;
Д в - Реальний або умовно нарахований валовий дохід;
І про - Очікувані витрати;
До до - Ставка (коефіцієнт) капіталізації. p> У світовій та вітчизняній практиці оцінювання земельної власності, застосовуються порівняльні, дохідні, витратні і нормати вние підходи і методи до оцінці. Ці походи використовуються для оцінки земельних ділянок виробничого і промислового призначення.
2. Методи оцінювання земельних ділянок та фактори їх цінності
Порівняльні методи оцінювання. Серед порівняльних методів оцінювання найбільш часто використовує метод порівняння продажів. Оцінювач спочатку на відповідному ринку нерухомості виявляє ряд фактичних продажів земельних ділянок, аналогічних оцінюваного за сукупністю безлічі показників, включаючи цільове використання, і збирає для підібраних аналогів необхідну порівняльну (Ринкову) інформацію (ціна продажу, величина орендної плати та ін.) Потім ця інформація про угоди перевіряється на можливість використання в процесі оцінки, щоб переконатися в її достовірності та розумності. Нарешті, в об'єкти-аналоги вносяться поправки на відмінності між об'єктом оцінки і кожним з порівнянних ділянок (розмір, місце розташування, тип грунтів, рельєф, економічні умови і т. д.).
Гідність методу - простота використання. Недолік - не завжди є порівняльні дані, що характерно для умов сучасної Білорусії, де навіть у Мінську важко набрати достатню кількість порівнянних продажів прав оренди земельних ділянок промислового використання.
До даному класу методів відноситься також метод переносу. Цей метод заснований на визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки та зведених на ній споруд. Виходять з теоретичної передумови, що існує стійка зв'язок між вартістю землі і вартістю споруд для певного типу нерухомості в певному регіоні. Підбираються продажу аналогічних за використання ділянок з аналогічними характеристиками в сусідніх регіонах і з відповідними поправками переносяться в район об'єкта оцінки.
Прибуткові методи оцінювання. До дохідним методам при оцінці земельних ділянок слід віднести перш за все метод капіталізації земельної ренти і метод залишку.
Метод капіталізації земельної ренти зручний при оцінці земельної ділянки в разі оренди останнього окремо від будівель і споруд, коли орендар несе відповідальність за сплату майнові податку та інші витрати. Якщо умови договору оренди досить точно відображають ситуацію, що склалася на ринку оренди, те можлива безпосередня капіталізація суми чистого орендної плати у земельну власність.
Метод залишку на практиці використовується для оцінювання вартості нерухомості (Земельної ділянки та будівлі) в тих випадках, коли відома вартість ділянки або будівлі та вимоги до прибутковості будівлі і землі. У практиці оцінки нерухомості даний метод використовується так само в тих випадках, коли будівлі та споруди ...
