иною відсотків від кадастрової вартості земельної ділянки. У разі якщо об'єкти нерухомості на такій земельній ділянці не введені в експлуатацію після закінчення трьох років з дати укладення договору оренди земельної ділянки, орендна плата не може бути менше п'яти відсотків від кадастрової вартості земельної ділянки.
Важливу особливість правового регулювання оренди становить регламентація в ГК РФ питання про можливість зміни розміру орендної плати. У вилучення із загального правила про право сторін змінювати умови договору без обмеження по термінах і по кратності змін (ст. 450 ГК РФ), в п. 3 ст. 614 ГК РФ передбачена можливість перегляду розміру орендної плати за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік raquo ;.
Переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін спрямоване на захист інтересів орендаря і передбачено в статті 621 ГК РФ. Це право має тільки той орендар, який належним чином виконує свої обов'язки, відповідно до умов договору оренди і вимогами правових актів. Іншою умовою для реалізації цього права орендарем є можливість укласти договір на тих же умовах, на яких його могли б укласти треті особи. Відсутність інших претендентів або відсутність претендентів, які пропонують більш вигідні умови для орендодавця, дає йому право вимагати укладення договору на колишніх умовах. Між тим, зміст цього права не включає можливість вимагати укладення нового договору на колишніх умовах.
Важливо відзначити, що не є добросовісним той орендар, який допустив порушення при виконанні договору оренди. До таких порушень, відносяться:
) прострочення сплати орендних платежів (Постанова ФАС Уральського округу від 31.03. 2008 року № Ф 09-1986/08-С 6);
) виробництво перепланування, перебудови й т.п. без згоди орендодавця;
) нецільове використання приміщення (Постанова Десятого арбітражного апеляційного суду від 17.03.209 р № 10АП - 404/2009);
) не на часі повернення майна орендодавцю після закінчення терміну оренди, якщо орендодавець повідомив про намір розірвати договір оренди (Постанова ФАС Московського округу від 06.06.2011 р № А 40-114793/2010);
) інші порушення орендарем своїх зобов'язань, встановлених договором, наприклад пов'язаних зі страхуванням майна та відповідальності; дотриманням правил користування будівлею, при оренді окремого приміщення, правил роботи на торговому ринку, при оренді торгової точки" .
Таким чином, ГК РФ враховує не тільки права та обов'язки, зобов'язання та можливі наслідки від ухилення виконання зобов'язань обумовлених у договорі оренди, але також і форму, зміст та основні положення укладення договорів та інших договірних відносин.
Другий важливий чинник договору - це термін. Термін визначається сторонами і є обов'язковим атрибутом договору оренди. Якщо строк у договорі не визначений, договір вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку будь-яка сторона може в односторонньому порядку розірвати договір, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці (ст. 610 ЦК України). Житлові приміщення (будинку, квартири, частини будинків і квартир) можуть надаватися юридичним особам тільки на підставі договору оренди, громадянам на основі договору найму житлового приміщення.
Таким чином, орендар виступає в ролі тимчасового зберігача речі, з правом користування raquo ;, а значить його права носять терміновий характер, навіть якщо величина відповідного терміну не визначена. Термін договору оренди може бути як специфічний, так і невизначеним. Він може бути визначений у договорі оренди шляхом зазначення дати закінчення його дії і починає відлік з моменту укладення договору про оренду.
Для окремих видів майна законодавство обмежило крайні терміни договору, як максимальні так і мінімальні. Наприклад, договір оренди лісової ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладається за загальним правилом на строк від десяти до сорока дев'яти років (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальний термін договору прокату встановлений в один рік (п. 1 ст. 627 ЦК); договір суборенди не може бути укладений на термін більший, ніж термін договору оренди (п. 2 ст. 615 ЦК) raquo ;. Але право динамічно на противагу державним запитам в плані економічного розвитку. І, наприклад, якщо чинним на сьогодні законодавством не передбачено мінімального терміну оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право встановлювати є регіональною прерогативою, і наслідки практики укладання договорів на термін менше року плачевні. То в листопаді 2013 Радою Федерації РФ, схвалений урядовий закон, що встановлює мінімальний трирічний термін оренди земельних ділянок даного виду, по...
