статті 424 Кодексу.
Враховуючи це положення закону, суд касаційної інстанції зазначив, що спірний договір не може вважатися укладеним і, отже, рішення суду першої інстанції обгрунтовано [43, п.12].
Договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо термін оренди в договорі не визначений, то він вважається укладеним на невизначений строк [4, ст. 610]. При цьому строковий договір може трансформуватися в договір, укладений на невизначений термін. Як свідчить стаття 621 Цивільного кодексу РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном навіть після закінчення терміну договору, а в орендодавця при цьому не виникає жодних заперечень, то договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
Договір, укладений на невизначений термін, має кілька особливостей. По-перше, кожна зі сторін такого договору має право в будь-який момент відмовитися від його виконання. Про своє рішення іншу сторону необхідно попередити за місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці.
У відношенні строкового договору діє інше правило: такий договір може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін до терміну його закінчення тільки у випадках, передбачених у законі або договорі [4, ст.ст. 619, 620].
По-друге, договір, укладений на невизначений строк, що не підлягає державній реєстрації. Про це говорить ВАС РФ у своєму інформаційному листі від 16 лютого 2001 року № 59 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" . Арбітражний суд прийшов до висновку про те , що при продовженні договору оренди будівлі, укладеного на термін менше одного року, на такий же термін після закінчення початкового терміну оренди відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації в силу пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ [42, п. 10].
Так, орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про звільнення останнім займаного будинку. З представлених суду документів випливало, що сторони уклали договір оренди будівлі строком на 11 місяців. Відповідно до одного з умов договору, після закінчення терміну оренди договір вважався продовженим на той самий строк і на тих же умовах, якщо до закінчення терміну оренди жодна зі сторін не заявить про свою відмову від продовження договору. До закінчення строку жодна із сторін не повідомила іншу сторону про відмову від продовження договору.
В обгрунтування пред'явленого вимоги позивач послався на те, що продовження договору оренди представляло собою зміну терміну оренди, який в цілому склав більше одного року. Отже, в силу пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу для продовження договору оренди будівлі потрібна його державна реєстрація по закінченні перших 11 місяців.
Арбітражний суд першої інстанції, розглянувши позов, прийшов до наступних висновків. Договір оренди будівлі був укладений на 11 місяців, тобто на термін менше одного року. Відповідно до умов договору продовження здійснювалося автоматично після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження. Таким чином, фактично по закінченні первісного терміну дії договору між сторонами почав діяти новий договір оренди, умови якого були ідентичні умовам окончившегося договору. На цій підставі арбітражний суд визнав, що при продовженні договір оренди не підлягав державній реєстрації, оскільки термін продовження (термін оренди за новим договором) був менше одного року.
Наведемо приклад із судової практики. Житлово-будівельний кооператив Хімік (позивач) звернувся до Арбітражного суду Ставропольського краю з позовною заявою до індивідуального підприємця Ощепкова Світлані Володимирівні (відповідач) про стягнення заборгованості по орендній платі. Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням відповідачем прийнятих зобов'язань по оплаті орендної плати за договорами оренди будівлі загальною площею 13,0 кв.м., розташованого за адресою: м Ставрополь, вул. Жовтнева, 229/1.
Пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації передбачено, що договір оренди будівлі, споруди та (або) нежитлового приміщення, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Договори оренди, укладені між сторонами, з урахуванням роз'яснень, зазначених у пункті 3 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11.01.2002 №66, і того, що вони діють з 30.12.2009 по 31.12.2010, з 30.12.2010 по 31.12.2011, з 30.12.2011 по 31.12.2012, з 31.12.2012 по 31.12.2013, підлягали державній реєстрації, проте процедуру державної реєстрації не пройшли, а тому є неукладеними.
