y"> порівняльний підхід;
прибутковий підхід.
Витратний підхід виходить з припущення, що розсудливий інвестор не заплатить за нерухомість більше тієї суми, в яку йому обійдеться придбання аналогічного земельної ділянки та будівництво східного за споживчими властивостями будівлі.
Об'єктивність результатів витратного підходу залежить від можливості точного розрахунку на дату оцінки повної відновник ної вартості будівель, втрати вартості оцінюваного будинку по всіх можливих причин та ринкової вартості земельної ділянки, на якій розташований об'єкт оцінюється.
При використанні витратного підходу вартість нерухомості є результатом складання залишкової вартості будівель і рас парному вартості земельної ділянки. В даному випадку залишкова вартість будівель представляє різницю між поточною вартістю будівельних робіт на відновлення або заміщення будов і сумою загального накопиченого зносу споруд, при цьому в розрахунок може бути включений дохід підприємця.
Інформацію про поточні ціни на будівельну продукцію можна отримати в проектних інститутах, підрядних будівельно-монтажних організаціях, в довідниках, що входять до складу СНіП, збірках, що містять інформацію про динаміку ринкових цін у будівельному комплексі. Оцінка зносу базується на спеціальних методиках розрахунку величини втрат і дослідженні ринку нерухомості.
У витратному підході процес визначення вартості земельної ділянки виділений в самостійний етап. Виділення вартості земельної ділянки в загальній вартості нерухомості дозволяє визначити, чи є існуючий варіант його використання оптимальним. Крім того, зміна вартості основних компонентів нерухомості - будівель і земельних ділянок - може мати раз особисту динаміку чинності зносу будов, зміни ринкової ситуації і т.д.
Для оцінки ринкової вартості земельної ділянки застосовують такі методи: порівняння продажів, пайовий розподіл вартості між землею і будівлями, виділення вартості, розбивка на ділянки, техніка залишку і капіталізація земельної орендного доходу.
Порівняльний підхід заснований на припущенні, що розумний покупець не заплатить за об'єкт більше тієї суми, за яку він може придбати на відкритому ринку об'єкт аналогічної корисності. Визначення вартості базується на даних про нещодавно здійснені угоди купівлі продажу з аналогічними об'єктами.
Сегментація ринку нерухомості та збір необхідної достовірної інформації є найважливішим етапом порівняльного підходу. Інформація може використовуватися оцінювачем в подальших розрахунках, якщо сторони угоди мали достатнє уявлення про стан ринку, не пов'язані між собою відносинами, що впливають на ціну угоди, а дані про ціну угоди отримані від особи, не зацікавленого в її спотворенні.
Дохідний підхід ґрунтується на твердженні, що розумний покупець не заплатить за об'єкт більше суми, яку оцінюваний об'єкт нерухомості принесе в майбутньому у вигляді чистого доходу, скоригованої на інвестиційний ризик. В даному випадку вартість об'єкта визначається його здатністю приносити дохід у майбутньому. Грошові потоки, генеровані нерухомістю, включаючи вартість реверсії, можуть бути перераховані в поточну сумарну вартість.
Розрахунок справжньої вартості всіх майбутніх доходів можна здійснити методом прямої капіталізації або методом дисконтування грошових потоків. Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат. Метод дисконтування де ніжного потоку більш застосовний до приносить дохід об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.
Вибір оцінювачем конкретного підходу і методу залежить від наявності певних умов, що забезпечують можливість або доречність їх застосування.
Узгодження результатів, отриманих на основі різних підходів і методів, є останнім етапом визначення вартості оцінюваного об'єкта нерухомості. Підсумковий результат оцінки може бути представлений у вигляді однієї грошової величини або діапазону найбільш ймовірних значень вартості, представленого мінімальним і максимальним значенням.
На даному етапі оцінки, насамперед, необхідно здійснити перевірку отриманих результатів з метою виявлення математичних та логічних помилок, які збільшують ступінь розходження результатів дохідного, витратного та порівняльного підходів.
На останньому етапі оцінки здійснюється передача замовнику підготовленого в письмовій формі звіту про оцінку, що є документальним підтвердженням належного виконання оцінювачем своїх обов'язків. Звіт про оцінку зазвичай містить коротке резюме і розгорнуту форму.
Короткий звіт містить обмежені відомості про оціночному завданні, об'єкті нерухомос...
