ті, використаних методах і отриманому результаті і дозволяє замовнику зрозуміти дії, які стоять за висновками оцінювача щодо вартості.
Процедура визначення вартості конкретного об'єкта залежить від факторів, які включають: мета використання результатів оцінки, вид обумовленої вартості, характер оцінюваних прав на нерухомість, тип оцінюваного об'єкта, повноту оцінки об'єкта нерухомості, дату оцінки та ін. Зазначені фактори впливають на конкретні дії оцінювача при оцінці об'єкта нерухомості, що є єдиним у своєму роді. Разом з тим ці дії вписуються в рамки універсальної моделі оцінки, яка може використовуватися при будь-якому завданні на оцінку, для дослідження та аналізу ринку, застосування підходів і методів визначення вартості нерухомості, включаючи їх модифікацію і комбінування.
3. ПРОБЛЕМИ кадастрової оцінки земель і інших об'єктів нерухомості ТА ЇХ ВИРІШЕННЯ
. 1 Характеристика проблем
В даний час системи обліку землі та іншої нерухомості розділені, що істотно збільшує тимчасові витрати правовласників при обліку нерухомості та реєстрації прав на неї, а також при отриманні інформації з систем обліку, оскільки для постановки на державний кадастровий облік земельної ділянки і міцно пов'язаного з ним об'єкта нерухомості та отримання інформації про об'єкти нерухомості необхідно звернутися в кожну з систем. Термін постановки земельної ділянки на державний кадастровий облік, а також надання відомостей з державного земельного кадастру становить 1 місяць. Відомості про об'єкти нерухомості містяться в базах даних систем державного земельного кадастру, технічного обліку об'єктів містобудівної діяльності, а також водного, лісового та інших природно-ресурсних кадастрів.
У системах обліку мають місце дублювання функцій і наявність похибок у відомостях про об'єкти нерухомості внаслідок багаторазового ручного введення, відмінностей в ідентифікації об'єктів і суб'єктів права, а також складності перевірки взаємного розташування об'єктів та несуперечності інформації, що міститься в розрізнених інформаційних системах.
В даний час тільки 7,7 відсотка справ, що знаходяться в архівах організацій технічної інвентаризації, переведені в електронний вигляд. Для створення державного кадастру нерухомості Федеральному агентству кадастру об'єктів нерухомості необхідно провести інвентаризацію і введення в державний кадастр нерухомості відомостей про більш ніж 42 млн. Земельних ділянок і 70 млн. Інших об'єктів нерухомості.
Відсутність сучасної цифрової (картографічної) основи при проведенні державного кадастрового обліку земельних ділянок створює проблеми з визначенням і узгодженням меж земельних ділянок, що є негативним фактором при реєстрації права власності та інших речових прав на землю.
Існуючі недоліки позначаються на інвестиційній політиці та обсягах іпотечного кредитування, оскільки не дозволяють інвестору бути впевненим у належному забезпеченні виконання зобов'язань, а також використовувати нерухоме майно як повноцінний ліквідний актив.
Іншою найважливішою проблемою в сфері земельно-майнових відносин є неврегульованість питань, пов'язаних з реформуванням системи майнових податків. У відповідності з Податковим кодексом Російської Федерації в 2006 році буде введено порядок обчислення земельного податку на основі кадастрової вартості земельної ділянки. Однак за відсутності механізму актуалізації кадастрової вартості земель економічний ефект від введення податку буде істотно знижений.
Можливі 2 варіанти вирішення наведених в цьому розділі проблем.
Першим варіантом є перехід до централізованого ведення державного кадастру нерухомості на рівні органів кадастрового обліку суб'єктів Російської Федерації за єдиним регламентом.
Перевагами цього варіанту в порівнянні з діючою системою обліку нерухомості є:
об'єднання даних про всі об'єкти нерухомості в єдиному інформаційному ресурсі на рівні суб'єкта Російської Федерації і забезпечення несуперечності відомостей;
побудова дієвої системи контролю діяльності органів державного кадастрового обліку при проведенні облікових операцій, що істотно підвищує гарантії прав громадян та юридичних осіб при обороті нерухомості;
організаційно-технологічне розподіл місць безпосередньої роботи з клієнтами та місць прийняття рішень по постановці об'єктів нерухомості на державний кадастровий облік.
Ведення державного кадастрового обліку нерухомості на рівні суб'єкта Російської Федерації має такі недоліки:
не наважується завдання підвищення ефективності виконання на федеральному рівні звітних, аналітичних та контрольних функцій Федерального аг...
