широко представлені підприємства машинобудівної та харчової промисловості. Це «Пермський МРЗ (філія ВАТ «РЖД»), ВАТ Пермалко" ,« Хлібокомбінат №1 ». Паливно-енерготіческій комплекс представляє ТОВ« ЛУКОЙЛ-Пермнефть ».
Гордість району - Пермський обласний краєзнавчий музей, Пермська державна художня галерея, обласна бібліотека імені О. М. Горького, міська бібліотека імені А. С. Пушкіна, Пермський театр опери та балету імені П. І. Чайковського , Пермський академічний театр «Театр», театр «У моста», Театр юного глядача, Палац творчості юних, зоопарк, Центральний виставковий зал, виставковий зал Будинку художника, галерея «Маріс», Органний зал, Культурно-діловий центр (Пермська філармонія).
У Ленінському районі розташоване найбільше кількість вузів. Перерахуємо державні навчальні заклади: Пермський державний інститут мистецтв і культури, Пермська державна медична академія, Пермська державна фармацевтична академія, Пермський державний технічний університет, Пермська сільськогосподарська академія імені Д.Н. Прянишникова, Пермський інститут залізничного транспорту, Уральський філія Російської академії живопису, скульптури та архітектури, Пермський авіаційний технікум імені А.Д. Швецова, Пермське державне ордена Знак Пошани хореографічне училище, Пермський педагогічний коледж № 4, Пермський технікум залізничного транспорту.
Місцезнаходження об'єкта характеризується щільністю житлової забудови, з розвиненою інфраструктурою: по близькості розташовується зупинка на Максима Горького, магазин Речник raquo ;, аптека, головпоштамт, дільничний пункт міліції, центр естетичної медицини і багато іншого.
Таким чином, ми бачимо, що оцінюване офісне будівля знаходиться в районі з гарною інфраструктурою.
2.3 Аналіз найбільш ефективного варіанту використання об'єкта нерухомості
Невід'ємним змістом визначення ринкової вартості є концепція найкращого і найбільш ефективного використання. Вартість нерухомості при найкращому і найбільш ефек?? івном використанні є максимальною і відповідає ринковій вартості. Під найкращим і найбільш ефективним варіантом використання, розуміється розумний і можливий (фізично здійсненний) варіант використання, який забезпечить об'єкту найвищу поточну вартість, визначену на дату оцінки.
Оскільки оціночна діяльність передбачає визначення ринкової вартості, аналіз найбільш ефективного використання виявляє найбільш прибутковий і конкурентоспроможний вид використання конкретного об'єкта власності.
Всі типи угод з власністю, засновані на ринковій вартості, вимагають адекватної оцінки і ретельного аналізу економічної поведінки інвесторів та інших учасників ринку. Вплив ринкової поведінки на прийняття фінансових рішень приватних осіб, компаній, органів влади диктує концепцію найбільш ефективного використання нерухомості. Ринкові фактори визначають ринкову вартість, тому вимоги ринкових сил до об'єктів нерухомості мають велике значення для визначення найбільш ефективного виду використання.
Вартісний основою будь-якого об'єкта нерухомості є вартість земельної ділянки. Розташовані на ній будівлі та споруди можуть бути змінені, проте основні характеристики ділянки зазвичай залишаються колишніми. Разом з тим дохід конкретної ділянки залежить від ефективності його використання. Інвестор, вибираючи земельну ділянку на конкретному ринку, розуміє, що різниця у вартості різних ділянок пояснюється їх якісними характеристиками.
Найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості являє варіант використання вільного або забудованої ділянки землі, який юридично можливий і відповідним чином оформлений, фізично здійснимо, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами і дає максимальну вартість.
Оптимальне використання ділянки землі визначається конкуруючими факторами конкретного ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт власності, і не є результатом суб'єктивних домислів власника, девелопера або оцінювача. Тому аналіз і вибір найбільш ефективного використання є, по суті, економічним дослідженням ринкових факторів, істотних для оцінюваного об'єкта.
Зазвичай аналіз найбільш ефективного використання проводиться за кількома альтернативними варіантами і включає наступні напрямки:
ринковий аналіз;
аналіз реалізованості варіанта;
аналіз найбільш ефективного використання.
Перелічені напрямки аналізу припускають комплексне вивчення наступних питань.
Ринковий аналіз передбачає визначення попиту на варіанти використання, альтернативні існуючим, з метою вивчення попиту та пропозиції, ємності ринку, динаміки ставок орендної плати і т.д. по кожному варіанту....
