Аналіз здійсненності передбачає розрахунок базових складових вартості: потоку доходів і ставок капіталізації для визначення вартості з урахуванням змінних параметрів кожного юридично обгрунтованого і фізично здійсненного варіанти.
Аналіз найбільш ефективного використання передбачає розробку детального плану реалізації кожного варіанту з розглядом конкретних учасників ринку, термінів здійснення проекту, джерел фінансування для вибору варіанта, забезпечує максимальну продуктивність оцінюваного об'єкта.
Критерії аналізу найбільш ефективного використання. Варіант найбільш ефективного використання оцінюваної нерухомості повинен відповідати чотирьом критеріям - це:
· юридична допустимість;
· фізична здійсненність;
· фінансова забезпеченість;
· максимальна продуктивність.
Послідовність розгляду даних критеріїв у ході аналізу різних варіантів використання нерухомості для вибору найбільш ефективного зазвичай відповідає наведеній вище. У першу чергу розглядаються юридична допустимість і фізична здійсненність, потім оцінюються фінансова забезпеченість і максимальна продуктивність. Дана послідовність процедури аналізу обумовлена ??тим, що найбільш ефективний варіант використання, навіть за наявності необхідного фінансування, нездійсненний, якщо він юридично заборонений або неможлива його фізична реалізація.
Перевірка юридичної допустимості кожного аналізованого варіанта використання здійснюється у всіх випадках в першу чергу. Однак не слід змішувати варіант оптимального використання об'єкта з юридичною вимогою використання нерухомості за її прямим призначенням.
На вибір найбільш ефективного використання нерухомості може вплинути наявність довгострокових договорів оренди. Протягом залишкового терміну оренди використання об'єкта залежить від умов договору оренди. Якщо найбільш ефективний варіант використання об'єкта стримується наявністю договору оренди, це слід відобразити у звіті про оцінку.
Вибір найбільш ефективного варіанту використання нерухомості повинен спиратися на фізичну його здійсненність. Критерії фізичної здійсненності - розмір, форма, район, дизайн, стан грунту та під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійних лих (таких, як повінь або землетрус) - впливають на передбачуваний варіант використання землі.
Кінцева корисність земельної ділянки залежить від його розміру і форми. Деякі варіанти дають найбільший ефект тільки на базі використання ділянки певного розміру. У цьому випадку необхідно визначити можливість розширення наявного земельної ділянки, так як деякі ділянки можуть не мати потенціалу для збільшення.
Форма ділянок впливає на кінцеву продуктивність, тому що витрати на забудову земельної ділянки неправильної форми можуть бути вище, що надалі знижує їх корисність, в порівнянні з ділянками з рівними сторонами.
Аналогічно наявність під'їзних шляхів до ділянки та інженерних комунікацій збільшує його кінцеву продуктивність, оскільки досягається економія на його освоєнні. Так, вільна потужність очисних споруд обмежує фізичні розміри передбачуваного варіанта ефективної забудови.
У процесі аналізу фізичної здійсненності ефективного варіанту використання необхідно розглянути стан будівель і споруд для визначення можливості його подальшої експлуатації на новій основі. Якщо будівлі для забезпечення оптимального виду використання необхідно перепланувати, то слід розрахувати необхідні для цього витрати і зіставити їх з підсумковою прибутковістю. Як правило витрати на реконструкцію об'єкта залежать від фізичного стану та місця розташування нерухомості.
Наступний етап відбору видів використання - аналіз фінансової забезпеченості. Варіант вважається фінансово прийнятним, якщо він забезпечує дохід від експлуатації, дорівнює або перевищує обсяг експлуатаційних витрат, витрати на фінансування та необхідну схему повернення капіталу. Таким чином, всі види використання, які можуть забезпечити позитивний дохід, розглядаються як здійснимі у фінансовому відношенні.
Якщо вид застосування не передбачає отримання регулярного доходу від експлуатації, то в ході аналізу відбираються ті варіанти, які створюють нерухомість, за вартістю дорівнює або перевищує витрати на будівництво або реконструкцію об'єкта для цього нового виду використання. Оцінювач повинен порівняти приріст капіталу або дохід від використання нерухомості з понесеними капітальними витратами. Якщо дохід нижче витрат або перевищує їх лише незначно, такий вид використання визнається нездійсненним у фінансовому відношенні.
Для оцінки видів використання, що приносять регулярний дохід в...
