> орендна плата за використання земельної ділянки;
страхові внески і т.д.
До змінних (експлуатаційним) витрат відносяться традиційні витрати на утримання нерухомості, надання послуг орендарям і підтримання сталого потоку доходів.
Нижче наведено неповний перелік операційних витрат:
комунальні послуги;
зарплата персоналу;
утримання приміщення в належному стані і т.д.
Розрахуємо потенційний валовий дохід від здачі об'єкта нерухомості в оренду за формулою:
ПВД=АП х 12, (1)
де АП - місячна ставка оренди, д.е.;
- кількість місяців у році.
Аналіз ринку нерухомості (сегмент оренди житлової нерухомості) показав, що аналогічні об'єкти в даному районі здаються в оренду від 8000 до 10000 руб. Приймемо орендну плату 9000 руб./Міс.
ПВД=+9000 х 12=108 000 рублів.
Тк як попит на оренду житлової нерухомості в м Соль-Илецк в зимовий час знижується приймаємо коефіцієнти недозавантаження площ, втрати від недоплат рівними 0,7. Отже:
ДВД=ПВД * 0,7=108000 * 0,7=75600 рублів.
Розраховано, що сума операційних і постійних витрат становить приблизно 15% від ДВД, тому:
ЧОД=ДВД - 15%=75 600 - 75 600 * 0,15=64260 рублів.
Найбільш складним питанням оцінки дохідної нерухомості є визначення ставки капіталізації R. Найпростішим і найкращим способом є розрахунок даної ставки методом кумулятивного побудови:
R =, (2)
де R1 - процентна ставка по високонадійним (практично безризиковим) цінних паперів;
R2- премія за ризик вкладення в дохідну нерухомість (3%);
R3 - премія за низьку ліквідність об'єкта (3%);
R4 - премія за неякісний менеджмент (4%).
R5 - норма повернення капіталу, розрахована за методом Рингу.
Згідно з інформацією, представленою на finansmir, середня ставка відсотка по високонадійним цінними паперами у травні 2014 становить 72%.
Значення коефіцієнтів R2, R3, R4 в середньому рівні від 1 до 5, приймемо їх відповідно 3%, 3%, 4%.
Норма повернення капіталу за методом Рингу дорівнює величині зворотного залишився терміну експлуатації будівлі. Так як фізичний знос об'єкту складає 34%, а нормативний термін служби близько 125 років (I-а група капітальності), то норма повернення капіталу складе:
=
R=72% + 3% + 3% + 4% + 1,2%=83,2%.
Таким?? браза, визначимо остаточно вартість по дохідного підходу:
/0,832=77235,58 рублів.
Вартість об'єкта оцінки - двокімнатної квартири, розташованої на третьому поверсі будівлі за адресою: м Соль-Илецк, вул. Перемоги, буд. 5/31, визначена дохідним підходом, станом на 30 травня 2014 становить (округлено): 775000 рублів.
3.4 Узгодження результатів оцінки житлової нерухомості
Для оцінки об'єкта житлової нерухомості - двокімнатної квартири, розташованої за адресою: м Соль-Илецк, вул. Перемоги, буд. 5/31 кв. 12, використовувалися методи порівняльного і дохідного підходів, за якими вийшли наступні результати:
- за методом прямого порівняння продажів (порівняльний підхід) вартість об'єкта становить 1225000 рублів.
- за методом прямої капіталізації (дохідний підхід) вартість квартири становить 775000 рублів.
При отриманні в результаті проведеної оцінки різними методами різних величин, необхідно узгодити результати. Вважаємо за доцільне визначити остаточну величину шляхом додання кожному результату ваги. Результати відрізняються в залежності від достовірності, обсягу і якості інформації, застосованої для кожного методу. Для вибору кінцевої величини вартості використано підхід середньозваженого значення, відповідно до якого, результату, отриманому по кожному із застосованих методів, присвоюється ваговий коефіцієнт.
При виборі вагових коефіцієнтів бралися до уваги наступні міркування з урахуванням можливої ??мотивації потенційних інвестора і продавця:
- в силу відсутності документально підтверджених даних про продаж об'єктів, які можуть бути порівняні з оцінюваним об'єктом, були використані ціни пропозиції (публічні оферти), взяті з відкритих джерел. При відсутності у вільному доступі баз даних з цінами реальних угод дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають ...
