укцію, тому часто замінюються всі, тільки що виконані конструктивні елементи та інженерні системи.
Серед розглянутих об'єктів є об'єкти, в яких проведено економічний косметичний ремонт і об'єкти, що потребують ремонту.
Значення коригування прийнято - 5%.
Санвузол. Згідно з дослідженням аналітичного центру IRN, вид санвузли (поєднаний або роздільний) є незначним ціноутворюючим фактором вартості квартири, а коригування становить 1 - 2%.
Значення коригування - 2%.
Стан будівлі. Загальний стан будівлі та приміщень спільного користування, грають не маловажну роль у ціноутворенні вартості оцінюваного об'єкта. Даний фактор враховує візуальне сприйняття, внаслідок чого є важливим. Так як стан будівель, в яких розташований об'єкт оцінки та об'єкти-аналоги практично однаково, то даний показник не розглядалося.
Для висновку про вартість об'єкта оцінки необхідно провести узгодження отриманих скоригованих. Узгодження - це не усереднення отриманих результатів, процес зважування та порівняння показників з їх характеристиками. Узгодження проводиться відповідно до наявних відмінностями аналогів від оцінюваного об'єкта.
Для узгодження широко використовуються різні методи. Зокрема, судження про вартість об'єкта можна прийняти в результаті аналізу чотирьох показників:
) середнього арифметичного значення скоригованих цін
(21193,88 + 22151,75 + 28880 + 33843,75 + 33249,73 + 39689,65 + 24937,5)/7=29135,18 рублів
2) модального значення. Мода - найбільш часто зустрічається значення в числовому ряду. Можуть бути взяті найбільш близькі часто зустрічаються разом значення. За модальне значення приймаємо середнє між 33843,75 і 33249,73: (33843,75 + 33249,73)/2=33546,74 рублів
3) медіанного значення. Медіана - середина ранжированного числового ряду.
21193,88 22151,75 24937,5 28880 33843,75 33249,73 39689,65
Медіанне значення=28880 рублів
4) скоригованої ціни самого схожого на оцінюваний об'єкт аналога. Чим менше кількість і величина поправок, тим більше аналог схожий на об'єкт оцінки. У нашому випадку таким є об'єкт-аналог 7, скоригована ціна якого дорівнює 24937,5 рублів.
Вартість 1 м2 об'єкта оцінки у підсумку приймається як середнє арифметичне між значеннями наведених вище показників:
(29135,18 + 33546,74 + 28880 + 24937,5)/4=29124,86 рублів
Таким чином, вартість об'єкта оцінки, визначена за допомогою порівняльного підходу дорівнює 29124,86 * 42,1=1226156,61 рублів. Округлимо її і будемо вважати - 1225000 рублів.
3.3 Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом
Нерухомість має властивість приносити дохід своєму власнику. Це одна з причин, чому люди купують нерухомість. Серед методів оцінки дохідної нерухомості можна виділити три основні:
метод валової ренти;
метод прямої капіталізації;
метод капіталізації доходу (метод дисконтування грошових потоків). [15, с.68]
У даній роботі буде використовуватися метод прямої капіталізації. Під капіталізацією прибутку розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Базовими поняттями в методах капіталізації є поняття чистого операційного доходу (ЧОД) і ставки капіталізації R.
Поняття ЧОД використовується тільки в теорії оцінки нерухомості. Інші учасники ринку (ріелтори, аудитори, податкові інспектори і т.д.) не використовують такого поняття, тому важливо мати про нього чіткі уявлення.
ЧОД - це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів. [15, с.70]
Послідовність розрахунку ЧОД наступна:
. Визначається потенційний валовий дохід (ПВД) від здачі нерухомості в оренду в перший після дати оцінки рік на умовах ринкової ставки орендної плати.
. Визначаємо дійсний валовий дохід (ДВД) за допомогою вирахування з ПВД передбачуваних збитків через незавантаженості приміщень, зміни орендарів, втрат при зборі орендної плати.
. З прогнозованого ДВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (операційні), до яких відносяться постійні та змінні витрати, а також резерви.
До постійних витрат належать витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єкта нерухомості. До них можна віднести:
податки на майно;
