вимогам законодавства;
вартість дохідної нерухомості найкраще вимірювати сумою очікуваних від неї доходів. Витрати ж на її відтворення не відображають вартості прогнозованих доходів. Дохідний підхід був застосований при визначенні вартості об'єкта оцінки, так як у місті Соль-Илецк непогано розвинений ринок з оренди житла. Але даний ринок в основному є «чорним». Договору оренди в переважній кількості випадків ніде не реєструються, а оплата здійснюється у вигляді неоподатковуваної готівкової суми. Так як в подальших розрахунках буде використана інформація, яка не має документального підтвердження і обгрунтування, то дохідного підходу буде присвоєно менший ваговий коефіцієнт. Таким чином, вартість об'єкта оцінки лежить в діапазоні отриманих вартостей двома підходами. Ваги, отриманими результатами присвоєні по мірі їх надійності і представлені в таблиці 8.
Таблиця 8. Визначення вагових коефіцієнтів
ПоказателиПодходсравнительныйдоходныйДостоверность і повнота інформаціі0,500,50Допущенія, прийняті в расчетах0,600,40Способность враховувати дійсні наміри покупця і продавца0,700,30Способность враховувати кон'юнктуру ринка0,600,40Способность враховувати розмір, місце розташування і прибутковість об'екта0,600,40ІТОГО0,60,4
Обгрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки визначається за формулою
V=V1 * Q1 + V2 * Q2 (3)
де V1, V2 - вартість об'єкта, визначена порівняльним і прибутковим підходами ;, Q2 - середньозважене значення достовірності підходів відповідно.
Таблиця 9. Ринкова вартість об'єкта оцінки
Підходи до оцінки об'єкта недвіжімостіСтоімость об'єкта оцінки, руб.Весовой коеффіціентСтоімость об'єкта оцінки з урахуванням вагового коефіцієнта, руб.Сравнітельний12250000,6735000Доходний7750000,4310000Риночная цена- - 1045000
Таким чином, ринкова вартість двокімнатної квартири, загальною площею 42,1 м2, розташованої на 3-поверсі 3-поверхового житлового будинку, за адресою: м Соль-Илецк, вул. Перемоги, буд.5/31, кв.12, на дату оцінки 30 травня 2014 становить: 1045000 (Один мільйон сорок п'ять тисяч) рублів.
Висновок
Оцінка ринкової вартості житлової нерухомості - трудомісткий процес, що вимагає професійного підходу. Житлова нерухомість характеризується нестабільністю ринкової вартості. Тому оцінка житлової нерухомості залежить не тільки від місця розташування об'єкта, зносу будівлі та наявності інфраструктури, екологічної обстановки, в даному випадку необхідно враховувати ринкову кон'юнктуру.
Сектор житлової нерухомості є найбільш масовим об'єктом правових відносин на ринку нерухомого майна. Фактично, тієї чи іншої житловою нерухомістю, із зареєстрованими правами, володіє більшість громадян Росії. Оцінка ринкової вартості житлової нерухомості у всьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю.
У відповідності з поставленою метою, в даній дипломній роботі вивчені теорія і практика оцінки нерухомості в сучасних умовах і зроблено розрахунок ринкової вартості реального об'єкта нерухомості.
Основним законом, який регламентує визначення вартості нерухомості, є ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ».
Крім того, важливу роль відіграють і федеральні стандарти, в яких обговорюються всі важливі моменти процедури:
загальні поняття і вимоги;
цілі й види оцінки;
вимоги до звітної документації.
Відповідно до статті 3 Федерального закону від 29.07.1998 р № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» оціночна діяльність - це діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
Теоретичною базою процесу оцінки різних об'єктів майна є набір оціночних принципів, сформульованих в результаті багаторічного досвіду.
У світовій практиці учасники ринку виробили уніфікований набір оціночних правил або принципів, які об'єднуються в чотири групи:
відображають точку зору користувача;
відображають взаємини компонентів власності;
відображають точку зору ринку;
принцип найкращого і найбільш ефективного використання.
У практичній частині даної дипломної роботи проведена оцінка вартості двокімнатної квартири, розташованої за адресою: Оренбурзька область, м Соль-Илецк, вул. Перемоги, 5/31 кв. 12.
Вартість житлової нерухомості перебуває у прямій залежності від соціально-економічного стану регіону і ...
