порівнянні з іншими методами;
. Метод не застосуємо для умов, коли відсутня достовірна інформація про терміни проведення ремонту по короткоживущим елементів (наприклад, будівля купили зовсім недавно і у нового власника просто відсутні дані про те, що і коли востаннє ремонтувалося на об'єкті оцінки). Отже, досить обгрунтовано виконати розрахунок неусувного зносу короткоживучих методом хронологічного віку елементів стає неможливо.
Проте, даним методом досить активно користуються.
Отже, основні переваги і недоліки методів ми визначили. Для частини методів обмежили область застосування. Настав час з'ясувати - наскільки точні методи розрахунку.
Метод хронологічного віку. Так, застосуємо, але тільки на початковій стадії експлуатації будівлі. У міру збільшення хронологічного віку за умови проведення поточних ремонтів величина помилки наростає.
Метод ефективного віку. Цікавий метод, здатний усунути основний недолік методу хронологічного віку, але слабо доказуем. Встановити ступінь помилки складно.
У результаті вищевказані методи в реальній оцінці застосовуються досить рідко. А що найбільш часто застосовується? Метод компенсації витрат, експертний метод і метод розбивки.
Тому на реалізації цих методів ми і зупинимося більш докладно.
Метод компенсації витрат
Навіть не піддається сумніву - за своєю ідеєю даний метод повинен бути самим точним. Питання - як він буде технічно реалізований? Швидше за все, точність буде прямо залежати від вибору бази розрахунків. Але раніше ми вже відзначили, що технічно реалізувати даний метод розрахунку досить складно через великого обсягу оформлення результатів огляду та обсягу розрахунків.
Але на те ми і оцінювачі, щоб знайти спосіб при мінімальних витратах часу отримати гідний результат. Тому спробуємо спростити завдання.
Для цього нам ідеально підійде такий нормативний документ, як «Методика визначення фізичного зносу цивільних будинків», затверджена наказом по Міністерству комунального господарства РРФСР 27 жовтня 1970р. №404. У даному документі є цікава таблиця:
Фізичний знос,%. Орієнтовна вартість капітального ремонту в% від відновної вартості конструктивних елементів
- 200-1
- 4012-36
- 6038-90
- 8093-120
- 100 не нормується
Експертний метод
Величина фізичного зносу зазвичай визначається по нормативному документу ВСН 53-86р «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків». При відсутності відповідного нормативного документа по будівлях іншого функціонального призначення оцінювачі користуються саме цим документом. І дане рішення ні в кого не викликає сумніву, навіть у осіб, перевіряючих Ваші звіти. Причина проста - коли на заводі випускають цегла, то ніхто не встановлює спеціальних умов його застосування (житлові, комерційні або виробничі будівлі). Всі відмітні умови експлуатації цієї цегли після закінчення будівництва закладаються в інших нормативних документах, що регламентують терміни економічного життя об'єкта конкретного функціонального призначення або конструктивного рішення.
Думка автора - величина фізичного зносу за умови використання даного методу для будівель в середньому циклі життя вже значно спотворена, не кажучи вже про величину зносу, визначеної за даною методикою в 60-80%, тобто в кінці економічного життя об'єкта оцінки.
Передумови для даного думки:
. Використовувана методика спочатку призначена для визначення фізичного зносу для технічних цілей і в технічному розумінні даної величини, тобто заснована на граничній міцності конструктивного елемента, коли його безпечна експлуатація ще можлива, але не для оцінки вартості, чим і займається оцінювач;
. Методикою навіть не розглядається величина фізичного зносу більше 80%, що не зовсім логічно стосовно оцінки. Нам іноді доводиться оцінювати будівлі знаходяться і в аварійному стані;
. Методика не враховує різниці в одиничних розцінках на нове будівництво та ремонтні роботи - вона становить від 1,05 до 1,45 в залежності від складу робіт. Перевірити можете самі - досить зіставити одиничні розцінки на будівельні та ремонтні роботи. Суть такого перекосу - в одиничні розцінки на ремонтні роботи спочатку закладені збільшені транспортні витрати (вони відображені у вартості кошторисних матеріалів, врахованих розцінкою) і частка вартості демонтажних робіт по елементу. Отже - якщо при виконанні розрахунків величини витрат на передбачуваний ремонт елемента відштовхуватися від вартості витрат ...
