України власник має право на свій розсуд вчиняти в щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону і іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб.
Згідно ст. 2 Закону про товариства власників житла, відносини власності в кондомініумі і порядок управління нерухомим майном в кондомініумі мають регулюватися саме цим Законом. Пункт п. 1 ст. 20 Закону дозволяє зробити висновок, що під управлінням кондоминиумом розуміється діяльність, спрямована на забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку. Право на керування кондоминиумом випливає з права власності, тому саме колектив домовласників має всю повноту прав за управління своїм майном (кондоминиумом). Інші особи - керуючий, служба замовника - отримують окремі правомочності з управління кондоминиумом від домовласників. Отже, безпосереднім носієм права на керування кондоминиумом є домовласник. Даний принцип повинен бути покладений в основу концепції управління кондоминиумом. [21]
Оскільки кожен домовласник є лише володарем частки в спільному майні, то виникає об'єктивна потреба у колективному прийнятті рішень з питань, що зачіпають спільні інтереси. Таким колективним органом виступає загальні збори домовласників.
Відповідно до Закону "Про товариствах власників житла "домовласники на загальних зборах має право вирішувати наступні питання:
- про передачу об'єктів спільного майна в користування (п. 4 ст. 8);
- про визначення розміру часток у спільному майні (п. 1 ст. 9);
- про обрання способу управління кондомініумом (п. 1 ст. 20);
- про зміну способу управління кондомініумом (п. 3 ст. 20). p> Закон про товариствах власників житла (ст. 20 п.2) передбачає три основних способи управління кондоминиумом:
1) безпосереднє управління всіма власниками - при знаходженні в кондомініумі до чотирьох приміщень та обмеженому (від двох до чотирьох) числі домовласників;
2) передача домовласниками функцій з управління кондоминиумом уповноваженою державою або органами місцевого самоврядування службі замовника на житлово-комунальні послуги;
3) утворення товариства власників житла для самостійного управління кондомініумом або для подальшого залучення керуючого.
Перший спосіб дає домовласникам можливість не вдаватися до процедури освіти Товариства власників житла і вирішувати всі загальні питання управління кондоминиумом безпосередньо самим. При цьому процедура керування таким кондоминиумом законом не визначена. Очевидно, що власники повинні домовитися про правила управління кондоминиумом і ця домовленість повинна бути зафіксована письмовим договором або протоколом загальних зборів. При цьому можливі різні форми управління:
- розподіл між собою функцій з управління кондоминиумом;
- вибір одного уповноваженої з числа домовласників, який виступатиме від їх особи, та здійснювати керування всім кондоминиумом;
- залучення професійного керуючого, з яким кожному домовласникові необхідно укласти письмовий договір на управління. p> Другий спосіб - передача управління кондомініуму службі замовника для домовласників практично мало що змінює в їх житті, так як управління кондоминиумом в цьому випадку відходить до житлово-комунальним службам, що на практиці найчастіше означає повернення до тієї ж ситуації по обслуговуванню житлових і нежитлових приміщень, яка була до створення кондомініуму, тобто прихід до тієї ж неефективній системі, що була раніше, і від якої домовласники намагалися піти, створюючи кондомініум.
Форма товариства власників житла досить приваблива для власників житла як мінімум з двох причин. Перша причина привабливості товариства власників житла - право займатися господарською діяльністю для отримання додаткового доходу до сум обов'язкових платежів мешканців будинку. Такий господарською діяльністю є здавання приміщень в оренду, обслуговування будинку, робота з цінними паперами, використання фасадів і дахів для розміщення реклами і т. д. Отримані такими способами доходи повинні направлятися безпосередньо на облагороджування кондомініуму. Але головне переваги товаристві власників житла - свобода вибору підрядників для експлуатації та обслуговування будинку. p> Очевидно, що управління кондоминиумом можливо у двох формах: самостійне управління або передача функцій з управління кондомініумом спеціалізованої організації (професійному керуючому). Кожна з цих форм управління має свої переваги і недоліки. p> Члени товариства домовласників можуть здійснювати управління силами самих власників на добровільній основі. Головна перевага в цьому випадку - низькі витрати. Крім того, товариство отримує безпосередній контроль за виконанням рішень і діяльністю, пов'язаною з управлінням. У разі управління самими власниками можна відзначити кілька недоліків. Відсутність досвіду в управлінні може призвести до небажаним і ...
