изику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позицій того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.
Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП здійснюється в такій послідовності:
1. Визначається прогнозний період. У міжнародній оцінній практиці середня величина прогнозного періоду 5 - 10 років, для Росії - це період тривалістю 3 - 5 років.
2. Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію, вимагає:
а) ретельного аналізу на основі даних, що подаються замовником про доходи та витратах від об'єкта нерухомості в ретроспективному періоді;
б) вивчення поточного стану ринку нерухомості та динаміки зміни його основних характеристик;
в) прогнозу доходів і витрат на основі реконструйованого звіту про доходи.
При використанні методу ДДП розраховується кілька видів доходу від об'єкта в наступній послідовності:
• потенційний валовий дохід;
• дійсний валовий дохід;
• чистий операційний дохід;
• грошовий потік до сплати податків;
• грошовий потік після сплати податків.
Якщо з ПВД відняти втрати від незайнятості і при зборі орендної плати і додати інші доходи, то вийде грошові потоки до сплати податків.
3. Розрахунок вартості реверсії.
Реверсія - це залишкова вартість об'єкта при припиненні надходжень потоку доходів.
Вартість реверсії можна спрогнозувати за допомогою:
1) призначення ціни продажу, виходячи з аналізу поточного стану ринку, з моніторингу вартості аналогічних об'єктів і припущень щодо майбутнього стану об'єкта;
2) прийняття припущень щодо зміни вартості нерухомості за період володіння;
3) капіталізації доходу за рік, наступний за роком закінчення прогнозного періоду, з використанням самостійно розрахованої ставки капіталізації.
4. Визначення ставки дисконтування. p> Розрахувати ставку дисконтування можна різними методами.
Метод кумулятивного побудови було розглянуто вище, тому перейдемо до розгляду наступних методів.
Метод виділення (див. метод капіталізації доходу). Ставка дисконтування, як ставка складного відсотка, розраховується на основі даних про здійснені угоди з аналогічними об'єктами на ринку нерухомості. Механізм розрахунку полягає в реконструкції припущень про величину майбутніх доходів і наступному зіставленні майбутніх грошових потоків з початковими інвестиціями (ціною купівлі). При цьому розрахунок буде варіювати залежно...
