сть фінансового левереджа полягає в тому, що, використовуючи для інвестицій позиковий капітал, можливе придбання в власність об'єктів нерухомості з прибутковістю вищою, ніж виплачуваний по отриманому кредиту відсоток.
Іпотечний кредит при купівлі об'єкта нерухомості є привабливим за наступними причин:
Гј при покупці нерухомості лише деякі покупці володіють власними коштами, достатніми для повної оплати придбаного об'єкта нерухомості;
Гј ті покупці нерухомості, які мають необхідні для її придбання кошти, прагнуть знизити можливий ризик вкладень капіталу шляхом їх диверсифікації;
Гј залучення іпотечного кредиту дозволяє інвестору контролювати великі обсяги нерухомості;
Гј інвестор має можливість отримання пільг з оподаткуванню.
Інвестиції в нерухомість при іпотечному кредитуванні складають дві частини: власний капітал і іпотечний кредит. Величини ставок капіталізації цих двох елементів інвестованого капіталу повинна відповідати ринковій прибутковості з урахуванням ризику вкладень. Тому ставка капіталізації так само поділяється на два компоненти: ставка капіталізації на власний капітал і іпотечна постійна.
Ставка капіталізації на власний капітал - відношення щорічних грошових надходжень від нерухомості до вирахування податків до суми вкладених в нерухомість власних коштів інвестора.
Іпотечна постійна - відношення величини щорічних платежів з обслуговування боргу до основною сумою іпотечного кредиту.
Придбання нерухомості може бути здійснено з використанням різних методів фінансування. Поширеним є метод придбання нерухомості в розстрочку на тривалий термін з виплатою відповідних відсотків, з доповненням фінансового левереджа. Можливе застосування і інших схем фінансування. Необхідно відзначити, що процес фінансування угод з нерухомістю може зробити істотний вплив на її ціну. Фінансування не змінює об'єкт нерухомості фізично, проте воно впливає на суму грошового платежу покупця і на розмір щомісячних виплат по кредиту. Наслідком цього є наступне - чим більш тривалим є термін кредиту, наданого продавцем нерухомості покупцю, і чим нижче процентна ставка по ньому, тим довше високу ринкову ціну встановить продавець. Застосування фінансового левереджа може значно змінити фінансові наслідки від угоди для покупця з нерухомістю.
Якщо прибутковість нерухомості, придбаної із залученням позикових коштів, перевищує річний відсоток за позикою, фінансовий левередж є тривалим. У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигод від придбаної нерухомості не перевищує відсоток по отриманому кредиту, левередж вважається негативним (в цьому випадку коректним буде краще не говорити про грошового левереджа). У тих випадках, коли об'єкт нерухомості приносить щорічний дохід, що дорівнює річному відсотку за іпотечним кредитом, левередж вважається нейтральним (нульовим).
Використовуючи левередж, інвестор може збільшити поточну віддачу від нерухомості, витягти істотні матеріальні вигоди від збільшення вартості нерухомості, забезпечити значну диверсифікацію своїх активів.
Дія фінансового левереджа можна пояснити наступною формулою:
r CK = r ІК + К/СК (r ІК - r К ),
де r CK - прибутковість власного капіталу інвестора;
r ІК - прибутковість всього інвестованого капіталу (власний капітал і іпотечний кредит;
r К - процентна ставка по іпотечному кредиту;
К - величина іпотечного кредиту;
СК - власний капітал інвестора.
Необхідно вказати на те, що на вартість об'єкта нерухомості впливає не тільки величина іпотечного кредиту, але в значній мірі і його частка в інвестуванні капіталу, а так само спосіб погашення іпотечного кредиту.
В
ВИСНОВОК
Підводячи підсумки сказаного, можна зробити кілька висновків щодо реалізації інвестиційного проекту і відзначити те, що при прийнятті будь-якого інвестиційного рішення необхідно, насамперед, провести дослідження інвестиційного середовища. p> Інвестиції в нерухомість - вигідне вкладення коштів, особливо при справжніх ринкових відносинах і умовах, але ефективність і вигода залежить від обізнаності інвестора.
Реалізація інвестиційних проектів припускає відмову інвестора від грошових коштів сьогодні в розрахунку на отримання в майбутньому. Причому, як правило, на отримання прибутку слід розраховувати не раніше ніж через рік після інвестицій.
Об'єктами реальних інвестицій (капітальних вкладень) можуть бути нерухомість, бізнес, машини, устаткування, будівлі, земельні ділянки, природні ресурси.
Інвестиційний проект насамперед оцінюється в плані його технічної здійсненності, юридичної обгрунтованості, екологічної безпеки та економічної ефективності, під якою розуміють прибутковість (норму прибутку) - результат зіставлення генерованої проектом одержуваного прибут...
