енні та аналізі декількох пар зіставних продажів. При цьому парними продажами називаються продажу двох об'єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач повинен оцінити, щоб використовувати її як поправки до фактичної ціни порівнянного об'єкта.
Першим елементом порівняння є місце розташування ділянки і пов'язане з ним оточення, інфраструктура, природне середовище і т.п. Для визначення поправки виявляються всі прийняті ринком відмінності в оточенні і все слідства відмінностей.
Основні критерії вибору об'єктів-аналогів:
1. Права власності на нерухомість. Коригування на права власності являє собою різницю між ринковою і договірною орендної плати, тому що повне право власності визначається при ринкової орендної плати та доступному поточному фінансуванні.
2. Умови фінансування операції. При нетипових умовах фінансування операції необхідний ретельний аналіз, в результаті якого вноситься поправка.
. Умови продажу та час продажу.
. Location.
. Фізичні характеристики.
Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідна коригування зіставних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.
Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий.
Вартісні поправки:
а) абсолютні поправки, що вносяться до одиниці порівняння, змінюють ціну проданого об'єкта-аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Позитивна поправка вноситься, якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, негативна, якщо гірше;
б) грошові поправки, що вносяться до ціни проданого об'єкта-аналога в цілому, змінюють її на певну суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках.
Кумулятивні процентні поправки визначаються шляхом перемноження всіх індивідуальних процентних поправок.
Поправка у формі загальної угруповання використовується зазвичай на розвиненому ринку нерухомості, де є велика кількість продажів. Сукупна коригування проводиться в рамках виділеної групи порівнянних об'єктів.
Послідовність внесення поправок:
1. поправка на умови фінансування;
2. поправка на особливі умови продажів;
3. поправка на час продажу;
4. поправка на місце розташування;
5. поправка на фізичні характеристики.
.3.2 Види вартості житлової нерухомості
Об'єкт нерухомості може бути мати «декілька» вартостей в залежності від потреб суб'єктів ринку нерухомості (цілей оцінки), тобто вартість об'єкта нерухомості для потреб, страхування буде о...
