бути і позитивною, і з негативним знаком . У результаті визначається ціна кожного порівнянного ділянки так, якби він мав при продажу ті ж характеристики, що й оцінюваний ділянку. Скориговані ціни по порівнянних об'єктах дозволяють зробити висновок про ринкову вартість оцінюваного земельної ділянки.
Ринковий підхід до оцінки нерухомості грунтується на аналізі інформації про ціни угод купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному або схожих з ним по яких-небудь параметрами, який включає чотири послідовні етапи:
- Збір інформації - проводиться аналіз стану і тенденцій ринку і особливо того сегмента, до якого належить об'єкт оцінюється, виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані порівняно недавно;
- Аналіз достовірності інформації та її застосовності - про аналоги недавно проданих об'єктах, порівняння об'єктів-аналогів з оцінюваним об'єктом;
- Висновок про вартість оцінюваного об'єкта - коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностями від об'єкта оцінки;
- Оцінка точності отриманого результату - встановлення вартості об'єкта оцінки шляхом узгодження скоригованих цін об'єктів-аналогів.
Переваги порівняльного підходу:
1. У підсумковій вартості відображається думка типових продавців і покупців
2. У цінах продажів відображається зміна фінансових умов і інфляція
3. Статично обгрунтований
4. Вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів
5. Досить простий у застосуванні і дає надійні результати.
Недоліки порівняльного підходу:
1. Відмінності продажів
2. Складність збору інформації про практичні цінах продажів
3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди
4. Залежність від активності ринку
5. Залежність від стабільності ринку
6. Складність узгодження даних про істотно розрізняються продажах
Для окремих видів нерухомості її особливі характеристики роблять різний вплив на вартість. При використанні ринкового підходу необхідно виділяти достовірні параметри і одиниці порівняння оцінюваного і порівнянних об'єктів для коректного внесення поправок до ціни продажів, оскільки коригування по другорядних (з точки зору впливу на вартість) відмінностям порівнянного об'єкта від оцінюваного знижують точність остаточного результату.
Для квартир основним параметром можуть стати загальна площа і кількість кімнат.
Для індивідуальних заміських будинків важливу роль відіграють поверховість, тип відокрем, віддаленість від міста, наявність комунікацій, близькість до транспортних магістралей, престижність території.
Для житлових комплексів основним параметром порівняння оцінювачу виступають кількість квартир кожного типу в такому комплексі.
При визначенні параметрів порівняння оцінювачу необхідно виділити основні, які надають головний вплив на ціну параметри, містять основну інформацію про вартість.
Метод парних продажів полягає в зіставл...
