будованої ділянки землі, який юридично можливий і відповідним чином оформлений, фізично здійснимо, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами і дає максимальну вартість.
Оптимальне використання ділянки землі визначається конкуруючими чинниками конкретного ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт власності, і не є результатом суб'єктивних домислів власника, девелопера або оцінювача. Тому аналіз і вибір найбільш ефективного використання є, по суті, економічним дослідженням ринкових факторів, істотних для оцінюваного об'єкта.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання вільної земельної ділянки
Являє собою форму інвестиційного проектування.
Аналіз включає виконання трьох етапів:
. Відбираються варіанти використання (стратегії забудови).
. Визначається вартість нового будівництва по кожному з обраних варіантів. Враховуються такі чинники як ресурсне якість ділянки та технологічна обгрунтованість.
. Розраховується фінансова обгрунтованість аналізованих стратегій забудови. Для цього складається звіт-прогноз по доходах і видатках, визначається чистий операційний дохід і залишкова вартість землі шляхом капіталізації і т.д.
Завдання 16
Виявлено три можливі стратегії забудови ділянки: житлова будівля, офісний будинок, торговий центр. Вартість забудови відповідно становить 49 млн. руб.; 57 млн. руб.; 72,5 млн. руб. Очікувана ефективність інвестицій становить 11%. Термін служби об'єктів визначений відповідно в 85, 55 і 40 років. Річний валовий дохід відповідно: 12500 тис.руб.; 17410 тис.руб.; 27690 тис.руб.
Зіставлення стратегій забудови проводиться на основі методу залишку для землі. Ставка капіталізації для землі визначена на рівні 10%.
) Для визначення ставки капіталізації використовується метод прямолінійного повернення капіталу (метод Рингу)
R жив. =11 +100 / 85=12,18 або 0,122
R оф. =11 +100 / 55=12,82 або 0,128
R т.ц. =11 +100 / 40=13,5 або 0,135
) Чистий операційний дохід будівель
3) Знаходиться чистий операційний дохід, що відноситься до земельних ділянок, який капіталізується в поточну вартість землі (NOI 0 з табл.)
Таблиця. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки, тис.руб.
ПоказателіЖілое зданіеОфісное зданіеТорговий центрГодовой валовий доход125001741027690Поправкі за недовикористання і втрати при зборі платежів (втрати плати за оренду площ) - 500 - 2000 - 2500Прочій дохід (салон краси, бар. перукарня і т.п.) + 300 + 500 + 1000Действітельний валовий доход123001591026190Операціонние витрати (експлуатація об'єктів) - 3000 - 5000 - 12000Резерв на заст. коро. елементів (комун-ції, сантехніка тощо) - 300 - 500 - 1000Чістий операційний дохід (загальний), NOIо90001041013190Доход, відношуваний до будівель, NOIв - 5978-7296-9787,5 Чистий операційний дохід від землі, NOIL302231143402, 5Стоімость землі, VL302203114034025
Найкращим і найбільш ефективним варіантом використання земельної ділянки при розглянутих фізичних та економічних параметрах є варіант забудови під торговий центр.
