них об'єктів);
метод ефективного віку (терміну служби) (розраховується з рівності про те, що ефективний вік так відноситься до терміну економічного життя, як накопичений знос до відновної вартості);
метод розбивки (визначення всіх видів зносу з поділом на усувний і непереборний).
Завдання 14
Відновлювальна вартість будівлі, побудованої 45 років тому, визначена в 18909 тис. руб. За паспортом типового проекту термін економічного життя будівлі складає 70 років. Ефективний вік будівлі дорівнює фактичній. Ринкова вартість земельної ділянки методом порівняння продажів оцінена в 1230 тис. руб. Визначити вартість об'єкта нерухомості.
Рішення:
Величина накопичувального зносу
Загальна вартість об'єкта нерухомості з урахуванням вище наведених даних дорівнює 7983,21 тис.руб.
Завдання 15
Визначити ринкову вартість офісного об'єкту нерухомості. Площа земельної ділянки 4000 м2. Кадастрова вартість землі даного виду функціонального використання 216 руб./м2. Корисна площа будівлі 2792 м2. Вартість будівництва будівлі за кошторисом 32329 тис. руб. Непрямі витрати становлять 20% від вартості будівництва. У оціненого будівлі необхідно провести деякі відновлювальні роботи (табл.). Щорічна втрата орендної плати приміщень складає 71 руб./м2. Валовий рентний мультиплікатор орендних збитків для аналогічних об'єктів дорівнює 5,4.
Таблиця. Вимагаються відновлювальні роботи
Вид робіт (витрат) Вартість, тис. руб.Замена покрівлі D фіз 150Отделка інтер'єрів D фіз 430Демонтаж і модернізація опалювальної системи D функц 195
Рішення:
4) V=864000 + (38794800-1845450)=37 813 350 руб.
Висновок: Ринкова вартість об'єкта дорівнює 37813,35 тис.руб.
4. Визначення найкращого і найбільш ефективного варіанту використання нерухомості
Оскільки оціночна діяльність передбачає визначення ринкової вартості, аналіз найбільш ефективного використання виявляє найбільш прибутковий і конкурентоспроможний вид використання конкретного об'єкта власності.
Всі типи угод з власністю, засновані на ринковій вартості, вимагають адекватної оцінки і ретельного аналізу економічної поведінки інвесторів та інших учасників ринку. Вплив ринкової поведінки на прийняття фінансових рішень приватних осіб, компаній, органів влади диктує концепцію найбільш ефективного використання нерухомості. Ринкові фактори визначають ринкову вартість, тому вимоги ринкових сил до об'єктів нерухомості мають велике значення для визначення найбільш ефективного виду використання.
Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості припускає проведення докладного дослідження ринкової ситуації, характеристик оцінюваного об'єкта, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанта та оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання. Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективне використання може бути зроблений тільки після розрахунку вартості.
Найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості являє варіант використання вільного або за...
