ими установами розроблені стандартні форми документів. Основна увага тут приділяється якості управління нерухомістю, оцінці здатності об'єкта генерувати дохід, необхідний для погашення кредиту. Для цього, зокрема, аналізується величина операційних витрат, їх розподіл між позичальником і орендарем; вивчається репутація і бізнес орендарів, професіоналізм керуючого нерухомістю; з'ясовується вплив податкових та інших наслідків позикового фінансування на інвестиційний проект.
Незважаючи на хороші показники, ВТБ 24 (ЗАТ) стикається з проблемами, які не дозволяють в повному обсязі здійснювати кредитування будівництва та придбання житла. Вирішення цих проблем дасть можливість збільшувати обсяги кредитування, а також поступово знижувати ставки за кредитами, що сприятиме зростанню ступеня доступності іпотеки. На основі зробленого аналізу раніше, автором виявлені наступні проблеми кредитної політики ВТБ 24 (ЗАТ).
. Основною проблемою для ВТБ 24 (ЗАТ) при видачі іпотечного кредиту є низька платоспроможність потенційних клієнтів, що обумовлено нестабільної соціально-економічної ситуацією.
. Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах Російської Федерації обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Як відомо, існують первинний і вторинний ринок житла. Житловий фонд РФ (вторинний ринки) катастрофічно старіє, і навіть достатня кількість старих і аварійних будинків не може стати основою для іпотечного кредитування. До того ж при купівлі й продажу таких квартир часто виникають правові спори про власність на житло.
Отже, основний упор у розвитку іпотеки потрібно робити на новобудови. Але при малому, як зараз, обсязі будівництва виникне ризик, що з розвитком іпотечного кредитування та збільшенням попиту населення на купівлю житла ціни на квартири різко зростуть. Ситуацію ускладнюють і несприятлива економічна ситуація в країні, і зростаюча інфляція, і недостатня законодавча база. Тому банки бояться довгострокових кредитів або, страхуючи себе, призначають високі річні відсотки.
. Ще однією чимало важливою проблемою є інфляція. У Росії досі спостерігаються різкі коливання річних інфляційних показників. У договорі про іпотечне кредитування фіксується певний відсоток на весь або майже весь термін укладення договору. Тим часом, інфляція за цей час може різко знизитися, а умови кредитування банк переглядати не буде. Зазначені фактори справляють істотний вплив на ефективність банківського іпотечного кредитування.
. Нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелтерські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.
. Психологічні фактори, головним з яких є національна особливість більшості нашого населення - небажання жити в борг ( береш гроші чужі, - а віддавати доводиться свої, або боргова кабала .).
Для нормального функціонування іпотечного ринку, необхідно наступне:
? залучення інвестицій у будівництво нового жилья;
? удосконалення системи оподаткування при проведенні іпотечних операцій;
? достовірна публічна інформація про стан ринку іпотечних операцій;
? упорядкування системи передачі страхових відшкодувань до погашення кредитів за позичальників;
? зробити інструменти сек'юритизації допустимими активами для інвестування накопичувальної частини пенсії;
? розвиток цивілізованого ринку іпотечного кредитування, розробка Кодексу іпотечного кредитора;
? створення механізмів соціального захисту при виселення громадян з житлових приміщень у разі звернення стягнення на закладене житлове приміщення;
? уточнення порядку укладання угод з житловими приміщеннями, права на які мають неповнолітні громадяни.
Основні проблеми іпотечного кредитування в ВТБ 24 (ЗАТ) переселенців з ближнього зарубіжжя представлені в таблиці 22.
Лінійка продуктів іпотечного кредитування ВТБ 24 (ЗАТ), що налічує всього шість видів іпотечних кредитів, не може охопити повною мірою потреби клієнтів. Ринок іпотеки розвивається і сегментируется досить швидко, у зв'язку з чим асортимент іпотечних продуктів повинен встигати за потребами клієнтів.
Таблиця 22 - Проблеми та шляхи розвитку системи іпотечного кредитування в ВТБ 24 (ЗАТ)
Відзначимо...
