, з урахуванням коригування на знижку при продажі. Це допущення грунтується на тому факті, що раціональний продавець при виведенні об'єкта оцінки на відкритий ринок орієнтується на ціни пропозицій, сформовані до даного моменту. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.
Підбір аналогів
Ціни угод з об'єктами нерухомості є в основному закритою інформацією і не розголошуються третім особам. Для проведення порівняльного аналізу використовують, як правило, ціни пропозиції на об'єкти-аналоги. Такий підхід, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості, проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованого об'єкта, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів-аналогів.
Підібрані в якості аналогів об'єкти за своїми характеристиками найбільшою мірою відповідають Об'єкту оцінки і задовольняють наступним критеріям:
об'єкт-аналог не обтяжений;
угоди купівлі-продажу з об'єктами-аналогами укладені за ринковими фінансовим схемами - без використання позикових коштів з процентною ставкою, відмінною від ринкової, без надання відстрочки чи розстрочки платежу і т.д. Ціни пропозиції об'єктів-аналогів припускають реалізацію за ринковими фінансовим схемами;
ціна пропозиції передбачає укладання угоди купівлі-продажу між продавцем і покупцем, пов'язаними типовими для ринку взаєминами. Передбачається, що учасники угоди не пов'язані фінансовими, корпоративними або родинними відносинами, у продавця відсутня необхідність термінової реалізації власності, на нього не чиниться тиск (судовий розгляд, справу про банкрутство і т.д.);
вид використання об'єктів-аналогів зіставимо з передбачуваним видом використання Об'єкту оцінки;
за своїми фізичними характеристиками об'єкти-аналоги в найбільшою мірою відповідають Об'єкту оцінки.
У результаті аналізу пропозицій на продаж земельних ділянок експертами було виявлено 4 об'єкта найбільш схожих з оцінюваним по всіх основних характеристиках.
Внесення поправок у вартість об'єктів-аналогів
При порівнянні об'єктів-аналогів встановлено, умови продажу, функціональне призначення, площа і наявність комунікацій об'єктів порівняння повністю відповідають Об'єкту оцінки. Тому внесення коригувань за вищевказаними факторам не потрібно.
У процесі аналізу об'єктів-аналогів не були виявлені розбіжності між ними і оцінюваним об'єктом, через що експерти вважають, що в ціни аналогів необхідно внести тільки коригування на торг і дату продажу, зазначену в постанові.
Підсумкова величина вартості об'єкта була отримана як середньозважене значення відкоригованих вартостей об'єктів порівняння. Ваги присвоювалися за принципом - чим менше валова корекція, тим більше вага.
Коригування на торг
Дане коректування вводиться через те, що інформація про укладені договори продажу нерухомості фактично не доступна, і в якості ціни аналогів використовуються ціни пропозиції на продаж порівнянних об'єктів. Так це коригування відображає можливе пониження ціни пропозиції, прийнятої в розрахунках в процесі переговорів про продаж нерухомості між власником і покупцем. Новою тенденцією стала відмова від надання знижок покупцям на початковому етапі ведення переговорів. Згідно з проведеним опитуванням ріелторів агентств зазвичай знижка на торг становить від 5% до 30% залежно від розмірів, характеру об'єкта та умов оплати. Використання того чи іншого значення з наведеного діапазону знаходиться в зворотній залежності від кількості об'єктів схожого призначення, представлених на ринку. Тобто, знижка у розмірі 5% приймається для об'єктів, найбільш широко представлених на ринку. Це пов'язано з тим, що продавець, найчастіше призначаючи ціну пропозиції, орієнтується на ціни пропозиції за схожими об'єктам.
Для розрахунку ринкової вартості права власності за методом порівняння продажів була зібрана інформація пропозицій земельних ділянок у м Мурманську. Опис порівнянних ділянок представлено в таблиці нижче.
ХарактерістікіОценіваемий роб'ектАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Істочнік інформації контактна інформаціяЗаказчік оценкіЕжедневная газета оголошень Ріо-Мурманськ від 25.04.2014Ежедневная газета оголошень Ріо-Мурманськ від 25.04.2014Ежедневная газета оголошень Ріо-Мурманськ від 25.04.2014Ежедневная газета оголошень Ріо-Мурманськ від 25.04.2014Контактная інформація 8-902-281-73-358-911 322 18 1844-08-8021-21-25Назначеніе об'ектаЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовРазрешенное іспользованіедля змісту офісного зданіяпод комерційне строітельствопод комерційне строітельствопод комерційне строітельствопод будівництво торгово-офісні...
