/i> грошових потоків використовується, коли очікується, що майбутні рівні грошових потоків відрізняються від поточних, можна обгрунтовано визначити майбутні грошові потоки, прогнозовані майбутні грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозних років, очікується, що грошовий потік в останній рік прогнозного періоду буде значною позитивною величиною, а оцінюване підприємство знаходиться на стадії зростання або стабільного економічного розвитку.
Заключним елементом процесу оцінки є порівняння оцінок, отриманих на основі зазначених підходів, і зведення отриманих вартісних оцінок до єдиної вартості об'єкта. Процес відомості враховує слабкі і сильні сторони кожного з підходів, визначає, наскільки вони істотно впливають при оцінці об'єкта на об'єктивне відображення ринку.
Процес відомості оцінок призводить до встановлення остаточної вартості об'єкта, чим і досягається мета оцінки.
6. РОЗРАХУНОК ринкової вартості об'єкта оцінки витратний підхід
6.1 ОПИС МЕТОДИКИ ОЦІНКИ
Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, згідно з яким передбачається, що інформоване покупець не заплатить за актив більше, ніж вартість виробництва аналогічного активу, еквівалентного за своїми якостями і корисності оцінюваному активу.
Стосовно до Об'єкту оцінки алгоритм застосування витратного підходу до оцінки включає наступні основні етапи:
визначення ринкової вартості прав на земельну ділянку;
визначення витрат на відтворення (витрат на заміщення) поліпшень;
оцінка величини накопиченого зносу як функції від величини фізичного зносу, функціонального і зовнішнього застарівання;
розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки за наступною формулою (загальний вигляд):
де:
С - ринкова вартість об'єкта оцінки, ден. од.;
СН - витрати на заміщення або відтворення, ден. од.;
ІН - величина накопиченого зносу,%;
СЗУ - ринкова вартість прав на земельну ділянку, ден.ед.
Величина витрат на відтворення (будівництво об'єкта) може визначатися на базі повної вартості відтворення або повної вартості заміщення.
Повна вартість відтворення - це певна в поточних цінах вартість будівництва точної копії оцінюваного будинку - з таких же матеріалів, за таким же проектом, такий же планування і т.д., без урахування накопиченого зносу.
Повна вартість заміщення - вартість будівництва будівлі-аналога, без урахування накопиченого зносу, що володіє тією ж корисністю, що і оцінюване - із застосуванням сучасних матеріалів, проекту, стандартів, планування і т.д. В даному випадку, вартість будівництва об'єкту визначалася згідно Збірника укрупнених показників вартості будівництва Ко-Інвест «Громадські будівлі».
Вартість нового будівництва поліпшень в залежності від типу об'єкта оцінки та умов може виступати у вигляді повної вартості відтворення або повної вартості заміщення.
Вартість нового будівництва визначається як сума прямих витрат, безпосередньо пов'язаних зі зведенням об'єкта, непрямих витрат на процеси, опосередковано беруть участь у будівництві,?? прибутку підприємця (інвестора).
Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів.
6.2 ОЦІНКА ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ метод порівняння ПРОДАЖУ
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
У рамках порівняльного підходу застосовується метод порівняння продажів.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
Формування вибірки об'єктів-аналогів
Визначення елементів порівняння.
Визначення по кожному елементу порівняння ступеня відмінності кожного-аналога від об'єкта оцінки.
Визначення коригувань по кожному з елементів.
Коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки як середньозваженого значення скоригованих цін аналогів.
Зважаючи недостатньої інформації про минулі угодах, використовуються ціни пропозиції, які були включені в лістинг пропозицій на продаж...
