ід експлуатації, по кожному з них оцінювач розраховує загальний чистий операційний дохід, індивідуальну ставку доходу на інвестований капітал, суму доходу, относимую до землі. Якщо чистий дохід відповідає необхідній прибутковості інвестицій і забезпечує необхідну прибутковість земельної ділянки, цей вид використання є здійсненним у фінансовому відношенні. Очевидно, ідентифікація видів використання, здійсненних у фінансовому відношенні, базується на аналізі попиту, пропозиції та місця розташування.
Максимальна продуктивність - це найбільша вартість об'єкта як такого, незалежно від того, є він вільним (фактично або умовно) або забудованим. Таким чином, реалізація даного критерію припускає з усіх юридично дозволених, фізично реалізовуються і забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір того виду використання, який забезпечує максимальну вартість основи нерухомості.
Потенційний варіант найбільш ефективного використання землі відображає довгострокову, ретельно розроблену і досить конкретну програму землекористування, пов'язану з нормальним терміном експлуатації будівель і споруд. Термін експлуатації залежить від типу будівлі, якості будівельних робіт та інших факторів.
Спосіб найкращого використання нерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будов, або припускати спорудження принципово нових поліпшень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільного. Виходячи з цього, оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:
найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої;
найбільш ефективне використання ділянки як забудованого.
Вид використання нерухомості, ідентифікований як юридично суперечливий, виникає, якщо фактичне використання об'єкта, дозволене законом, не відповідає нормам, що діють в районі його розташування. Зазвичай це наслідок зміни або виникнення нових норм зонування.
Юридично суперечливі види використання не обов'язково є найбільш ефективними і, отже, вимагають спеціального аналізу. Якщо юридично суперечливий варіант використання дає більш високу вартість нерухомості, оцінювач повинен враховувати, що різниця може відноситися до вартості існуючої будівлі і не впливати на вартість земельної ділянки як такого. Оцінювачу слід розрізняти вартість будівель невідповідного виду використання і надбавку, створювану даним видом використання.
У деяких випадках даний вид використання згодом повинен бути припинений в обов'язковому порядку. Для припинення юридично не відповідних видів використання відводиться деякий період часу, і у проведеному аналізі він може розглядатися як проміжний вид використання.
На практиці реально існуюча забудова може не відповідати найбільш ефективного способу використання ділянок, на яких вона розташована. Зміна ситуації може вимагати як зміни існуючого призначення нерухомості, так і його збереження, але на якісно іншій основі, що вимагає певних капітальних витрат. Наприклад, у першому випадку необхідно перепрофілювання житлової нерухомості в комерційну. У другому випадку існуюча житлова нерухомість повинна бути замінена більш комфортабельними житловими об'єктами.
При збереженні призначення нерухомості не виникає втрата вартості від зовнішнього старіння. Якщо найбільш ефективний варіант використання нерухомості суперечить існуючому, вартість будинків слід оцінювати з урахуванням втрати вартості в результаті економічного застарівання, а вартість земельної ділянки визначати на основі існуючого виду використання.
Далі ми визначимо варіант найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості адміністративної будівлі, на підставі розглянутих вище критеріїв.
Критерій законодавчої дозволяння: поточне використання об'єкта оцінки визнана законодавчо дозволеним. Яких-небудь законодавчо встановлених і документально підтверджених обмежень на використання оцінюваного об'єкта не виявлено.
Критерій фізичної можливості: оцінюваний об'єкт офісний будинок. Наявність зручного входу в приміщення об'єкта оцінки, наявність санвузлів і санітарно-технічного обладнання дозволяє використовувати об'єкт в якості, офісної, торговельної нерухомості.
Критерій фінансової доцільності: поточне використання об'єкта нерухомості повинно забезпечувати дохід, що перевищує вартість земельної ділянки. Наявні поліпшення повинні забезпечувати прибутковість землекористування і тим самим створювати вартість. Типовими варіантами використання нерухомості з поліпшеннями (забудованої) можуть служити наступні варіанти: продовження поточного використання, реконструкція, знесення будівель. Об'єкт оцінки з даного фактору може використовуватися в якості офісного і торгового приміщення.
