оренду на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ставки орендної плати не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини).
Визначення ринкових ставок орендної плати в рамках даного методу передбачає наступну послідовність дій: відбір для земельної ділянки, право оренди якого оцінюється, аналогічних об'єктів, ставки орендної плати за якими відомі з угод оренди та (або) публічної оферти; визначення елементів, по яким здійснюється порівняння земельної ділянки, право оренди якої оцінюється, з аналогами (далі - елементів порівняння); визначення за кожному елементу порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якої оцінюється; визначення по кожному елементу порівняння коригувань ставок орендної плати аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якої оцінюється; коригування по кожному елементу порівняння ставки орендної плати кожного аналога, що згладжує їх відмінності від земельної ділянки, право оренди якої оцінюється; розрахунок ринкової ставки орендної плати для земельної ділянки, право оренди якої оцінюється, шляхом обгрунтованого узагальнення скоригованих ставок орендної плати аналогів.
При розрахунку коефіцієнта капіталізації для доходу створюваного правом оренди земельної ділянки, слід враховувати: безризикову ставку віддачі на капітал; величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу у придбання оцінюваного права оренди; найбільш ймовірний темп зміни доходу від права оренди земельної ділянки і найбільш ймовірна зміна його вартості (наприклад, при зменшенні вартості права оренди - враховувати повернення капіталу, інвестованого в придбання права оренди).
У разі наявності достовірної інформації про величину доходу створюваного аналогом об'єкта оцінки за певний період часу і його ціною, коефіцієнт капіталізації для доходу, створюваного правом оренди земельної ділянки, може визначатися шляхом ділення величини доходу, створюваного аналогом за певний період часу на ціну даного аналога.
5
Метод залишку
Метод застосовується для визначення вартості права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом залишку рекомендується використовувати з урахуванням таких особливостей: у складі операційних витрат, у тому числі враховується величина орендної плати, передбачена існуючим договором оренди земельної ділянки; різниця між чистим операційним доходом від єдиного об'єкта нерухомості і чистим операційним доходом, що належать до поліпшень земельної ділянки, є частиною земельної ренти, що не вилучається власником земельної ділянки у формі орендної плати, а одержуваної орендарем; при розрахунку коефіцієнта капіталізації дл...
