p>
У найзагальнішому вигляді ЛНЕІ - це ймовірне і найбільш вигідне і прибуткове використання земельної ділянки, що забезпечує саму високу його вартість для власника і облік громадських інтересів. Вибір виробляється серед всіх можливих і законних альтернативних варіантів, які фізично допустимі і економічно ефективні.
Аналіз ЛНЕІ може проводитися за двома напрямами: або ділянка аналізується як незабудована (вакантний), або - як покращений.
У першому випадку розглядаються ті варіанти використання землі, які принципово відрізняються від існуючого використання (наприклад, нове будівництво, заміна існуючих будівель на нові з іншим призначенням і т.д.). Цей випадок характерний для варіантів, коли оцінюваний ділянку мало забудований або наявні будівлі великий цінності не представляють. p> У другому випадку беруться варіанти реконструкції або модернізації існуючих будівель і споруд на ділянці. Вибір того чи іншого напрямки залежить ще від тих мотивів, якими буде керуватися інвестор при покупці даної земельної ділянки.
Варіант ЛНЕІ повинен відповідати таким умовам:
1) відповідає діючим юридичним нормам;
2) реалізація практично можлива;
3) забезпечується отримання доходу;
4) досягається найбільша ціна.
Оцінка власності (Наприклад, нерухомості) як система теоретичних і практичних знань грунтується на ряді фундаментальних суджень, званих принципами оцінки. У їх числі принципи: корисності, заміщення, очікування, залишкової продуктивності, вкладу зростаючого і що зменшує доходу, збалансованості, залежності, відповідності, пропозиції, попиту, конкуренції, зміни, які синтезуються в принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ЛНЕІ). p> Принцип ЛНЕІ приймає до уваги чинники фізичної, юридичної, соціального та економічного характеру, які впливають на вартість нерухомості.
ЛНЕІ визначається як використання нерухомості, яка:
а) є законодавчо дозволеним, тобто відповідає юридичним нормам, включаючи розпорядження про зонування і норми охорони навколишнього середовища, містобудівні обмеження, вимоги з охорони пам'яток історії архітектури, благоустрою прилеглої території тощо;
б) фізично здійсненно, тобто розмір і форма земельної ділянки, її транспортна доступність, наявні будови дозволяють реалізувати обраний варіант використання.
Будівля складається з декількох приміщень, одне з яких площею 40-60% від загальної площі, будівля має високі стелі, несучими конструкціями є стіни, що дозволяє використовувати об'єкт як будівля магазину чи супермаркету;
в) фінансово обгрунтовано з точки зору окупності інвестованого капіталу, тобто використання забезпечує дохід, що перевищує капітальні витрати, експлуатаційні витрати і фінансові зобов'язання
Оцінюємо можливу прибутковість для кожного законодавчо дозволеного і фізично здійсненного варіанту використання будівлі.
Таблиця 4. Ставки оренди комерційної н...
