етапом при використанні методу порівняльної одиниці є вибір типового об'єкта аналога. Для цього необхідно враховувати:
а) єдине функціональне призначення;
б) близькість фізичних характеристик;
в) зіставний хронологічний вік порівнюваних об'єктів;
г) інші характеристики.
Оскільки в більшості випадків базою для порівняння є вартість порівняльної одиниці не ідентичного об'єкта, а близького аналога, то розрахована вартість об'єкта є вартістю заміщення.
2. Метод розбивки по компонентах, припускає розрахунок вартості всього будинку, як суму вартостей його окремих будівельних компонентів (фундаментів, стін, перекриттів і т.д.). вартість кожного компонента отримують виходячи із суми прямих і непрямих витрат необхідних для пристрою одиниці об'єму за формулою:
Сзд = [У 1 n Vi Ч Ci] Ч Кн (5)
Сзд - вартість будівництва будівлі в цілому;
Vi - обсяг підсумкового компонента;
Ci - вартість одиниці обсягу;
п - кількість виділених компонентів будівлі;
Кн - коефіцієнт, що враховує наявні невідповідності між оцінюваним об'єктом і вибраним типовим спорудою (для ідентичного об'єкта Кн = 1).
Існує кілька варіантів використання методу розбивки по компонентах:
а) Метод субпідряду, заснований на тому, що генеральний будівельник наймає субпідрядників для якісного і швидкого виконання частини будівельних робіт, потім розраховуються сумарні витрати по всіх субпідрядникам.
б) Метод розбивки за профілем, аналогічний методу субпідряду і заснований на розрахунку витрат на наймання окремих фахівців.
в) Метод виділення витрат, передбачає використання різних одиниць порівняння для оцінки різних компоненти будівель, після чого ці оцінки підсумовуються.
3. Метод кількісного обстеження, заснований на детальних кількісних і вартісних розрахунках витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі в цілому. Крім розрахунку прямих витрат необхідний облік накладних витрат та інших витрат, т.е складається кількісна кошторис відтворення оцінюваного об'єкта.
Порівняльний підхід до оцінки нерухомого майна
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами. Вихідною передумовою застосування порівняльного підходу є наявність розвиненого ринку нерухомості. Недостатня розвиненість даного ринку, а так само той факт, що оцінюваний об'єкт нерухомості є спеціалізованим або володіє винятковими вигодами або обтяженнями роблять застосування цього підходу не доцільним.
Порівняльний підхід базується на трьох основних принципах оцінки нерухомості:
1) Принцип попиту та пропозиції
2) Принцип заміщення
3) Принцип вкладу
На основі цих принципів у порівняльному підході використовуєть...
