ного зносу будівлі в цілому і В«вичленуванняВ» вартості квартири в площі будинку призведе до великої похибки при обчисленнях. p align="justify"> Крім того, Оцінювачу абсолютно не відомі випадки подібного В«витонченогоВ» придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою його будівництва.
Беручи до уваги вагомість наведених вище аргументів проти використання витратного підходу, Оцінювач прийняв рішення відмовитися від його застосування в рамках даного Звіту.
2.8 Обгрунтування відмови від використання дохідного підходу до оцінки
У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки Оцінювач дійшов висновку, що використання дохідного підходу є некоректним. Тому Оцінювач прийняв рішення відмовитися від використання цього підходу при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення. p align="justify"> В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації та доходу від можливого продажу в кінці періоду володіння. p align="justify"> Проти використання дохідного підходу як некоректного в даній ситуації у оцінювача також було декілька аргументів. Незважаючи на існуючий в Московському регіоні розвинений ринок оренди житла, він продовжує в основному залишатися В«чорнимВ». Договору оренди в переважній кількості випадків ніде не реєструються, а оплата здійснюється у вигляді неоподатковуваної готівкової суми. Ця обставина не дозволяє Оцінювачу зібрати достатню кількість достовірної інформації про розмір орендної плати та ставок оренди по об'єктах-аналогам. Використовувати ж інформацію, яка не має документального підтвердження і обгрунтування, Оцінювач порахував неможливим. Тому дохідний підхід був виключений з розрахунків
.9 Визначення вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, що визначає його вартість. p align="justify"> Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів. Застосовуючи порівняльний підхід до оцінки, оцінювач повинен:
А. вибрати одиниці порівняння і провести порівняльний аналіз об'єкта оцінки та кожного об...
