ге опис дій, необхідних для утримання спільного майна такого технічно складного об'єкта як багатоквартирний будинок. Цей перелік дій носить ознайомчий характер і не розкриває всіх технічних вимог до експлуатації багатоквартирного будинку. Якщо керуватися тільки цими Правилами, то видається сумнівним забезпечення належного утримання спільного майна. Однак існує інший підзаконний акт - Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду [22].
Проведемо аналіз на відповідність даного акту федеральному закону. Він визначає правила з експлуатації, капітального ремонту та реконструкції об'єктів житлово-комунального господарства, забезпечення збереження та утримання житлового фонду, технічної інвентаризації.
Не претендуючи на експертизу технічних норм даного акту, припустимо, що вони не вимагають зміни. А ось аналіз правових норм дозволив зробити наступний висновок.
Найпомітніше відмінність полягає в тому, що в правилах йдеться про управління житловим фондом, а в ЖК РФ - про управління багатоквартирним будинком. Як у попередньому, так і в чинному законодавстві під житловим фондом розуміється сукупність всіх житлових приміщень. Таким чином, на відміну від управління житловим фондом управління багатоквартирними будинками здійснюється щодо окремих будинків.
З назви і цілей «Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду» випливає, що вони поширюються на житловий фонд, хоча детальний розгляд дозволяє зробити висновок, що положення даного нормативного акта спрямовані не тільки на організацію експлуатації, поточного та капітального ремонту житлових приміщень, а й на все майно багатоквартирного будинку, а також на прибудинкову територію.
Представляється, що можна було б привести вищезгаданий нормативний акт відповідно до ЖК РФ саме в частині вказівки на організацію технічної експлуатації та поточного ремонту багатоквартирного будинку. Тим часом, помилково було б вважати, що тільки таким «механічним» приведенням у відповідність одного нормативного акта іншому можна вирішити проблеми, пов'язані з управлінням багатоквартирним будинком, головна з яких полягає в перекладенні обов'язків з капітального ремонту на власників приміщень. Якщо ще поточний ремонт будинку мешканці якось можуть забезпечити, то відносно капітального, який за витратами практично не поступається новому будівництву - це непосильне фінансове навантаження для громадян. Представляється, що держава, оголошуючи себе соціальною, має дбати про своїх громадян і, крім здійснення регулювання даних відносин, контролю та житлового нагляду, повинно забезпечувати відтворення і функціонування житлового фонду і всієї житлово-комунальної інфраструктури.
Нещодавно законодавець запропонував наступну схему вирішення цього складного завдання. Тепер на власників приміщень покладається додаткова обов'язок щомісяця сплачувати внески на капітальний ремонт спільного майна, за винятком багатоквартирних будинків, визнаних аварійними і підлягають знесенню. При цьому плата за капітальний ремонт буде самостійної і не буде складовою плати за утримання і ремонт житлового приміщення. Внески на капітальний ремонт будуть збиратися з власників щомісяця, пропорційно площі приміщення, за винятком багатоквартирних будинків визнаних аварійними і підлягають знесенню або реконструкції.
У власників з'являється два варіанти формування фонду капітального ремонту. По першому - внески повинні будуть перераховуватися на спеціальний ...
