іють на основі Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
Наступний аспект регулювання ціни за договором продажу нерухомості полягає в тому, що ціна відчужуваної нерухомості (будівлі, споруди або пр.), що знаходиться на земельній ділянці, включає в себе і ціну переданої з цією нерухомістю частини земельної ділянки або права на неї. Це правило є диспозитивним, якщо інше не встановлено законом або договором, що укладається сторонами. Таким чином, не зазначення в договорі купівлі-продажу нерухомості ціни земельної ділянки, на якій знаходиться відчужується об'єкт нерухомості, не є підставою для кваліфікації договору як неукладеного. Так само в договорі куплі-продажу нерухомості допустимо не тільки пряму вказівку ціни відчужуваної нерухомої речі у грошових одиницях, але і вказівка ??на способи, за допомогою яких така ціна може бути безперечно визначена. Так, у тому випадку, коли ціна нерухомого майна встановлюється за одиницю площі чи іншого показника розміру, то загальна ціна такої нерухомості, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК РФ).
Наступне істотна умова договору купівлі-продажу нерухомості (якщо як відчужуваної нерухомості виступають: житловий будинок, квартира, або їх частини), в якій проживають особи, що зберігають, відповідно до закону, право користування цією нерухомістю , після придбання його покупцем, це перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК РФ). На нашу думку дане правило необхідно для реалізації п. 2 ст. 292 ГК РФ і п. 4 ст. 31 ЖК РФ. У разі якщо в продається житловому приміщенні не проживають особи, що зберігають право користування житловим приміщенням, то в договорі може бути положення про відсутність таких осіб. Більш докладно це істотна умова договору ми розглянемо в главі 3.1 цієї роботи.
Черговим, і останнім, істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості є наявність (або відсутність) існуючих обмежень (обтяжень) прав продавця, це як правило: оренда, застава, сервітут, право вимоги в судовому порядку, інші права третіх осіб. Дані обтяження в обов'язковому порядку повинні бути зазначені в договорі.
Всі вище перераховані умови договору купівлі-продажу нерухомості є суттєвими як зазначені в законі, без них договір не вважається укладеним.
Вимоги до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ЦК РФ), (див. додаток 1). Таким чином, суть спеціального правила про форму договору продажу нерухомості полягає в тому, що виключається застосування положення ЦК про форму договору (п. 2 ст. 434), і може бути виражено формулою «виключення винятку». Стосовно до договору продажу нерухомості законодавець повертається до вимог, що пред'являються до письмової форми правочину (п. 1 ст. 160 ГК РФ), посилюючи тим самим режим укладання договору продажу нерухомості.
Більше того, на відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність.
Договір продажу нерух...
