овідні органи виконавчої влади встановлюють базові розміри орендної плати за видами використання земель і категоріям орендарів.
Вартість ділянки землі визначається одним з таких методів:
метод залишку для землі - для експертизи забудованих ділянок, по яких є інформація про доходи від єдиного об'єкта нерухомості в цілому. Теоретичною основою даного методу є положення про те, що дохід від об'єкта нерухомості (земельна ділянка з поліпшеннями) формується як сума доходу від будівель (споруд) і доходу від земельної ділянки;
метод передбачуваного використання - для експертизи забудованих і незабудованих земельних ділянок; великих площ, розбивається на окремі стандартні земельні ділянки, що освоюються під забудову, тобто коли розбивки на ділянки великого земельного наділу являє собою найкраще і найбільш ефективне використання землі з урахуванням забудови;
методом порівняння продажів - для експертизи земельних ділянок, як зайнятих будівлями, будовами та (або) спорудами, так і земельних ділянок, не зайнятих будівлями, будовами та (або) спорудами. Умова застосування методу - наявність інформації про ціни угод із земельними ділянками, які є аналогами оцінюваного. При відсутності інформації про ціни угод із земельними ділянками допускається використання цін пропозиції (попиту). Теоретичною основою методу є положення про те, що вартість об'єктів оцінки визначається шляхом внесення до ціни порівнянних об'єктів поправок по елементах і одиницям порівняння;
метод розподілу - експрес оцінка земельних ділянок з відносно новими однотипними об'єктами нерухомості, де земельні ділянки не мають суттєвих особливостей і відмінностей в місці розташування, конфігурації, площі і наявності комунікацій. Даний метод не дає точного значення ринкової вартості. Він може застосовуватися в умовах недостатньої інформації про продажі земельних ділянок, а отримані відомості можуть служити основою для встановлення початкових цін при продажу об'єктів на аукціоні;
метод виділення - для експертизи земельних ділянок з типовою забудовою (наприклад: заміські дачні ділянки, для яких вклад поліпшень в загальну вартість малий і досить легко визначається, тобто в загальній вартості об'єкта, найбільшу питому вагу займає земельну ділянку). Умовою застосування є наявність інформації про ціни угод з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе експертний земельну ділянку;
методом капіталізації земельної ренти - метод для забудованих і незабудованих ділянок, по яких є відомості про величину орендної плати по земельних ділянках такого типу. Теоретичною основою методу є положення про те, що доходи, одержувані від здачі в оренду земельних ділянок за ринковими орендним ставкам, пропорційні їх вартості;
метод додаткової продуктивності (модифікація методу залишку для землі) - для експертизи земель, що перебувають у власності господарських товариств, з розташованими на даній земельній ділянці будівлями і спорудами та іншими поліпшеннями, необхідними для виробничо-господарської діяльності підприємства. Теоретичною основою методу є положення про те, що дохід, який отримують із земельної власності, являє собою те, що залишається після відшкодування витрат на працю, менеджмент і капітал;
по нормативною ціною викупу - при відсутності достатньої кількості ринкової інформації про продажі та оренді.
Результат експертизи земельних ділянок залежить від мети експертизи. Мета обумовлює вид вартості земельної ділянки, а також права, які оцінюються.
Вартість ділянки землі завжди повинна розглядатися з точки зору використання його як вільного і доступного для найкращого і найбільш ефективного використання. Земля в першу чергу має право на дохід, принесений всією власністю. Вартість землі може бути рівна або навіть бути більше, ніж вартість всієї власності. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, у той час як поліпшення - це внесок у вартість.
Розрахунок вартості земельної ділянки методом порівняння продажів.
В якості порівнянних з оцінюваним обрані земельні ділянки у м Мензелінск, як найбільш близькі по діапазону цін. В якості критеріїв порівнянності бралися такі параметри, як обсяг прав на земельну ділянку, умови продажу, місце розташування, розмір земельної ділянки та цільове призначення.
Таблиця 10 - Аналоги незабудованих земельних ділянок
НаіменованіеАдресплощадь ділянки, кв.м.передаваемие праваназначеніецена пропозиції, руб.стоімость 1 кв.м.Телефонземельний участокг. Мензелінск, вул. Леніна700соб-тьдля ІЖС360 00051489213187404 Маріназемельний участокг. Мензелінск1 000соб-тьдля ІЖС320 00032089274693174 Александрземельний участокг. Мензелінск, вул. Соціалістіческая600соб-тьдля ІЖС300 00050089178...
