872537земельний участокг. Мензелінск, вул. Романтіков1 000соб-тьдля ІЖС330 00033089172966100
Проведений аналіз знайдених аналогів показує, що на ціну земельної ділянки впливає його розмір, розташування в межах населеного пункту, наявність комунікацій і розвинених під'їзних шляхів.
Порівнянням експертний земельну ділянку вільний від всяких поліпшень.
Одиницею порівняння прийнятий 1 кв. м. земельної ділянки.
Таблиця 11 Розрахунок вартості
№ п/п Найменування показателяЕд. ізм.Об'ект оценкіСопоставімие об'екти№1№2№3№4 Місцезнаходження р Мензелінск, вул. Комароваг. Мензелінск, вул. Ленінаг. Мензелінскг. Мензелінск, вул. Соціалістіческаяг. Мензелінск, вул. Романтіков1.Площадь участкакв.м.6787001 0006001 0002.Налічіе комунікацій водопостачання, газ +++++ електроосвітлення +++++ 3.Назначеніе для ІЖСдля ІЖСдля ІЖСдля ІЖСдля ІЖС4.Права собств.собств.собств.собств.собств.5. Дата пропозиції травня 2013май2013октябрь 2013май20136.Условія фінансування СразуСразуСразуСразу7.Налічіе поліпшень 8.Цена предложеніяруб.- 360 000320 000300 000330 0009.Стоімость 1 кв.м.руб. 514320500330Корректіровкі цен11Скідка на предложеніеруб.- - 7,0% - 7,0% - 7,0% - 7,0% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 334 800,0297 600,0279 000,0306 900,012На площа земельної участкакв.м.678,07001 0006001 000корректіровка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Ціна з урахуванням поправки 334 800297 600279 000306 900стоімость 1 кв.м. 47829846530713На умови фінансірованіяруб.- 0,00,00,00,0Цена з урахуванням поправкіруб.- 478,3297,6465,0306,914На дату продажіруб.- 0,00,05,00,0Цена з урахуванням поправкіруб.- 478,3297,6470,0306,915На місцеположення% - 0,0% 10,0% 0,0% 10,0% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 478,3327,4470,0337,616На наявність улучшенійруб.- 0% 0% 0% 0% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 478,3327,4470,0337,617На ухил 0% 0% 0% 0% Ціна з урахуванням поправки 478,3327,4470,0337,618На наявність коммунікаційруб.- 0% 0% 0% 0% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 478,3327,4470,0337,619На передаються права% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 478,3327,4470,0337,620На дозволене іспользованіеруб.- 0,00,00,00,0Цена з урахуванням поправкіруб.- 478327470338 Вартість 1 кв.м.руб.- 403 Вартість земельної участкаруб.- 273443
Примітка до таблиці:
Підібрані аналоги за основними характеристиками відповідають об'єкту експертизи. Застосовані наступні поправочні коефіцієнти:
1. Коригування на різницю між ціною пропозиції та ціною продажу.
Для розрахунків застосовуються ціни пропозицій по аналогічним об'єктах нерухомості. При використанні таких цін потрібно включати в розрахунки додаткову коригування - «знижку на торг».
У результаті дослідження з аналізу знижок на торг в умовах сучасного ринку станом на січень 2013 були отримані середні значення знижок на торг в розрізі сегментів розмірів ринку.
Таблиця 12- Рекомендовані значення знижки на торг,%
Чисельність населення, тис. челЖілие об'єкти в% Торгові в% Виробничі у% Земельні ділянки в% Менш 2507797От 250 до 5007575Более 5002353
У даному вигляді знижки враховані усталені ринку поступки від ціни пропозиції, які здійснює продавець при угоді. Об'єкти в дрібних населених пунктах реалізуються складніше, ніж в активних великих містах. Застосована поправка на торг в розмірі - 7%.
2. Коригування на місце розташування. Дана поправка складається з престижності району, відстанню від автомобільної траси, населеного пункту та ін. Критерієм коригування послужило розташування в межах міста. Об'єкти відібрані в одному населеному пункті в незначній віддаленості від центру коригування не застосовувалася.
3. Кор?? ктіровка на наявність комунікацій. Земельні ділянки відібрані в якості аналогів мають призначення для будівництва об'єктів. Будівництво увазі підключення до комунікацій, їх відсутність на ділянці і віддаленість для підключення спричиняють зниження вартості землі. Т.к. аналоги підібрані в житловому районі віддаленість від комунікацій у вигляді води рівна, електрика підведена до всіх аналогам.
. Коригування на поліпшення. Оцінюється ділянку як вільний від поліпшень, відібрані аналоги так само позиціонуються як вільні під будівництво. Коригування не потрібно.
Вартість земельної ділянки методом порівняння продажів складає 273000 рублів.
Вартість єдиного об'єкта нерухомості, розрахована витратним методом, становить 1304069 рублів.
Розрахунок вартості об'єкта через дохідний метод
Розрахунок вартості об'єкта через дохідний метод являє собою процедуру оцінки вартості виходячи з то...
