="justify"> Критерій максимальної продуктивності: з усіх фінансово доцільних варіантів, використання, яке створює максимальну вартість об'єкта, або забезпечує максимальне повернення інвестованого капіталу, є найбільш ефективним, а, отже, забезпечує максимальну продуктивність.
Після аналізу ринку офісної нерухомості, повної характеристики офісної будівлі і запропонованого аналізу найкращого використання, нами в третьому розділі проведено оцінку ринкової вартості об'єкта нерухомості: адміністративного будинку, розташованого за адресою: вул. Клименко, д. 1, г. Пермь.
3. Оцінка ринкової вартості комерційної нерухомості
. 1 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості порівняльним підходом
При визначенні вартості об'єкта в рамках порівняльного підходу можливе застосування різних методів до визначення вартості. У даному розрахунку у зв'язку з тим, що ринок комерційної нерухомості розвинений і є достатня кількість аналогів з докладною інформацією по них, застосовувався метод прямого порівняння продажів, заснований на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими подібними йому об'єктами нерухомості, які були нещодавно продані або пропонувалися до продажу.
Математична модель оцінки об'єкта нерухомості з використанням методу прямого порівняння продажів може бути представлена ??у вигляді такої формули:
(2)
де k - кількість аналогів, Сo - ринкова вартість об'єкта оцінки, Coi - ринкова вартість об'єкта оцінки з використанням інформації про ціну i-го аналога,
Wi - внесок i-го аналога у вартість об'єкта оцінки ().
Оцінка ринкової вартості об'єкта оцінки з використанням інформації про ціну i-го аналога може бути записана наступним чином:
(3)
де Цi - ціна i-го аналога, - кількість ціноутворюючих факторів,
? цij - коригування ціни i-го аналога за j-му ціноутворюючим фактором.
Коригування ціни i-го аналога за j-му ціноутворюючим фактором оцінюється за вкладом цього чинника у вартість об'єкта оцінки. Оцінка за вкладом заснована на тому, скільки ринок заплатить за присутність того чи іншого фактора в об'єкті.
Згідно найбільш ефективному використанню оцінюваний об'єкт планується використовувати як торгово-офісного центру.
Після проведення аналізу ринку були відібрані аналоги, зіставні з об'єктом оцінки за складом прав власності, умовами продажу, часу продажу, загальним будівельним характеристикам і розташуванню.
Для порівняння були обрані об'єкти - окремо розташовані нежитлові будівлі, які підходять для розміщення об'єктів торгово-офісного призначення, порівнянні за основними характеристиками (призначення, вартість, площа, місце розташування, транспортна доступність та ін.). У додатку 2 представлена ??інформація по об'єктах аналогам.
Об'єкти-аналоги підбиралися з умовою, щоб відмінність між оцінюваним об'єктом і аналогами було мінімальним.
Всі об'єкти-аналоги - нежитлові приміщення своб?? дного призначення і можуть бути використані як торгово-офісні приміщення, однак їх технічні характеристики відрізняються від характеристик оцінюваного об'єкта. Для одержання вартості за 1 кв.м оцінюваного об'єкта необхідно провести ряд коригувань.
Передані права на об'єкт нерухомості
Всі об'єкти-аналоги переходять на праві власності так само, як і оцінюваний об'єкт, тому коригування не потрібно.
Таблиця 6 - Опис об'єктів-аналогів
№ п/пЕлементи сравненіяОценіваемий об'ектАналог 1Аналог 2Аналог 31Назначеніе об'ектаотдельно розташована нежитлова будівля з земельною ділянкою в собственностіотдельно розташована нежитлова будівля з земельною ділянкою в собственностіотдельно розташована нежитлова будівля з земельною ділянкою в собственностіотдельно розташована нежитлова будівля з земельною ділянкою в собственності2Текущее (можливе) використання об'ектаторгово-офісна будівля (адміністративно-офісні та торгові приміщення) адміністративно-офісна будівля (адміністративно-офісні та торгові приміщення) торгово-офісна будівля (адміністративно-офісні та торгові приміщення) торгово-офісна будівля (адміністративно-офісні та торгові приміщення) 3Район, мікрорайон местоположеніяЛенінскій район, м/р РазгуляйЛенінскій район, м/р Центр 1Ленінскій район, м/р Центр 1Свердловскій район, м/р Свердлова-Центр4Адресул. Клименко, д. 1ул. Луначарського, д. 11ул. Петропавлівська, д. 55ул. Куйбишева, д. 62а5Цена продажу (пропозиції), руб.73 000 00060 000 000 120 000 00 066 338 0006Цена продажу (пропозиції), руб. за 1 кв. м загальної площаді71 90777 41980 00082 0007Істочнік інформаці...
