иконання усіма власниками приміщень у багатоквартирному будинку обов'язків по утриманню та ремонту загального майна в багатоквартирному будинку відповідно до їх частками в праві спільної власності на дане майно. Зобов'язане надавати споживачеві комунальні послуги в необхідних для нього обсягах, належної якості, безпечні для його життя, здоров'я і не заподіюють шкоди його майну, а так само самостійно або із залученням інших осіб обслуговувати внутрішньобудинкові інженерні системи, з використанням яких надаються комунальні послуги споживачу [29 , с.116].
Перш ніж створити ТСЖ потрібно зробити межування землі. Межування може бути проведено, як і по лінії будинку, так і приєднати прилеглу територію. Приміром, щоб справити межування землі в Москві, існує черга на 8 років вперед. Це перша проблема у створенні ТСЖ.
Можна помітити, що більшість житлового фонду Росії зводилося за часів радянської влади, коли не стояло питання межування земельних ділянок між багатоквартирними будинками. Зараз з'ясовується, що вдома часто побудовані таким чином, що немає можливості сформувати земельні ділянки згідно з відповідними нормами, виходячи з числа членів ТСЖ.
Крім того, дана земля може бути вже здана в оренду і суборенду різного роду забудовникам і користувачам, ТСЖ в цьому випадку буде нести обтяжливі судові витрати на послуги адвокатів.
Однак, без межування неможливо оформлення у власність горищ, підвалів, цокольних поверхів і мансард. Все це можна здавати в оренду і отримувати додатковий прибуток.
Друга проблема - капітальний ремонт будинку. Якщо у квитанціях враховувати суми на збір для проведення цього ремонту, то піде років 10-15, поки набереться потрібна сума. За таких умов, будинок швидше розвалитися, ніж в ньому буде проведено капітальний ремонт.
Таким чином, ТСЖ ефективніше створювати в новобудовах.
Третя проблема - це недосконалість законодавства та механізмів взаємодії ТСЖ з міськими структурами. Якщо хтось з мешканців не платить, в тому числі обов'язкові комунальні платежі, стягнути з нього борги можна тільки через суд. На це можуть піти роки, і весь цей час недостачу доведеться покривати за рахунок справно платять мешканців.
Інша проблема пов'язана з пільговими категоріями громадян, які мають право на дотації по комунальних платежах. Місто за законом повинен повертати ТСЖ різницю між платежами пільговиків і реальними витратами на комунальні послуги, але на практиці цього не відбувається.
В умовах дефіциту керівних кадрів посаду голови ТСЖ дістається, як правило, малокваліфіковану, юридично не грамотним людям.
Так само на законодавчому рівні не регламентований розмір заробітної плати голови ТСЖ, в цих умовах голова може використовувати своє становище для особистого збагачення, збільшуючи собі зарплату і виписуючи премії [29, с.97].
Підібравши в правління зручні для себе кандидатури і нав'язавши їх загальним зборам, існує можливість для голови витрачати кошти ТСЖ на свій розсуд.
Хоча при створенні ТСЖ існує чимало підводних каменів, але, на мій погляд - даний спосіб управління багатоквартирним будинком є ??найефективнішим.
. 7 Управління керуючою організацією
Управління багатоквартирним будинком за допомогою залучення керуючої компанії є одним з трьох способів управління пропонованих житловим кодексом РФ.
При управлінні багатоквартирним будинком управляючою компанією між сторонами укладається письмовий договір на управління багатоквартирним будинком.
Договір повинен містити повний перелік послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна в будинку, а також перелік надаваних комунальних послуг та їх вартість. Обов'язково вказується, в які терміни виконуються перераховані послуги і з якою періодичністю. Наприклад, скільки разів на тиждень проводиться прибирання сходів, скільки разів на рік і в який час здійснюється фарбування стін у під'їзді.
Прописується порядок визначення розміру оплати за надані житлово-комунальні послуги. Вказується порядок внесення такої плати: в який банк, на який рахунок, в якій формі.
Слід вказати порядок проведення в будинку капітального ремонту, у тому числі порядок збору грошових коштів на його проведення: раз на місяць, раз на квартал, у міру потреби. Приміром, можна доручити керуючої організації перед проведенням капітального ремонту провести оцінку технічного стану будинку із залученням відповідних фахівців. Крім того, можна підготувати кошторис на проведення капітального ремонту та затвердити її на загальних зборах мешканців.
У договорі повинен бути прописаний пор...
