оригуються-но на подвал
+ 7000
+ 7000
+ 7000
0
+ 7000
скоректує-ая ціна
66800
66800
66400
66800
66400
Загальний чистий корекція
1800
11200
10400
3200
12400
Те ж у%
3
14
19
5
23
Від ціни продажу загальна валова корекція
11200
25200
14800
17200
12400
Від ціни продажу
19
32
26
25
23
Для кожного об'єкта порівняння отримана скоригована ціна. Відповідно до умов завдання потрібно на підставі даних скоригованих цін продажів вивести значення ринкової вартості.
Обгрунтування виводу єдиного показника ринкової вартості полягає в доданні кожному члену ряду скоригованих цін продажів вагового коефіцієнта, враховуючи ступінь відмінності об'єктів порівняння від об'єктів оцінки. При цьому слід брати до
увагу діапазон розкиду цін продажів, загальний% коригувань, взятих за абсолютною величиною, загальний% коригувань, визначений як різниця між позитивними і негативними коригуваннями, а також будь-які інші дані.
У даному прикладі ми маємо практично дуже вузький діапазон цін продажу - від 66400 до 66800. Однак продажною ціною з меншими коригуваннями присвоєно більший питома вага - для об'єкта № 5 кількість коригувань = 2. Крім того, сума загальної валовий коригування для об'єкта № 5 так само майже найменша. Тому в якості ринкової вартості об'єкта порівняння прийнята ціна продажу об'єкта № 5 - 66400. br/>
3.2 Ризики інвестицій і статистика ринків нерухомості.
Статистика ринків нерухомості, як правило, містить інформацію про орендні ставки і показниках прибутковості. Для порівнянності даних інформація відноситься тільки до першокласним об'єктам. Вважається, що такі об'єкти відповідають найвищим вимогам по розташуванню, обладнанню, комунікаційному забезпеченню, планувальним рішенням і т.п., а ставки оренди визначаються в однакових стандартах вимірювання та розподілу витрат між власником та орендарем на обслуговування, ремонти, страховку і т.д.
Інформація про ставках оренди вважається доступною. Для її уніфікації потрібно лише перевірка згаданої адекватності. Інформація ж про показники прибутковості складніша для підготовки. Так як угод купівлі-продажу не так багато, то враховують раніше здійснені угоди, інтегрують дані по різних об'єктах, враховують розриви в часі, інфляцію та інші процеси. Показники прибутковості несуть в собі також інформацію про регіональні ризики, і тут переважає експертне початок. Тому статистика є однією із спеціалізацій на ринках нерухомості. p> Активізація бізнесу та інвестицій в регіоні обов'язково супроводжується активізацією на офісному ринку, підвищенням попиту, наповнюваності та орендних ставок. При цьому стимулюється нове будівництво та модернізація офісів, слідом за ними - сервісних служб, торгових комплексів, центрів дозвілля і т.д. Такі процеси сьогодні характерні для найбільших центрів бізнесу: традиційних фінансових столиць Америки й Старого світу, бурхливо зростаючих столиць Південно-Східної Азії, Китаю та Індії. Аналіз статистики орендного бізнесу вказує на ряд цікавих явищ. Так, наприклад:
- дані про ставках оренди істотно більш динамічні, ніж дані про показники доходності, динаміка ставок оренди характеризується певною коливальні, відображаючи (хоча і зі зрушеннями) загальні процеси підйомів і спадів; зміни показників офісної та торговельної нерухомості можуть НЕ збігатися за часом і величиною; поліпшення ринкової ситуації знаходять своє відображення у зростанні ставок орендної плати і, рідше, у зниженні показників дохідності (в силу їх помітно меншою динамічності); асиметрична картина має місце і при погіршеннях ринкової ситуації;
- значення показників прибутковості тим краще (нижче), чим надійніше і стабільніше регіональна економіка, і соціальна обстановка. Лідерами стабільного орендного бізнесу є Лонд...
