х - ціна, наведена за кількісними характеристиками (За вартістю обладнання і площі), тис. р.. p> На підставі порівняльного аналізу цін продажів відомо, що відмінності в цінах аналогічних об'єктів комерційної нерухомості за рахунок місця розташування наступні:
В· 15% між розташованими у віддаленому районі та районі середньої віддаленості;
В· 10% між центром і районами середньої віддаленості;
Поправки на стан об'єкта та умови транспортної доступності визначаються шляхом аналізу підібраних аналогів (таблиця 3.6, гр.1-9). Для цього використовується метод парних продажів.
Під парної продажем мається на увазі продаж двох об'єктів, в ідеалі є точною копією один одного, за винятком однієї характеристики, наявністю якої і пояснюється різниця в цінах цих об'єктів.
При визначенні поправок необхідно врахувати:
1. поправки визначаються виходячи з цін, приведених до оцінюваного об'єкту за кількісними характеристиками;
2. підбираються пари аналогів, що мають тільки одне відміну, наприклад однакове місце розташування і транспортна доступність, але різний стан;
3. при визначенні поправок з тієї чи іншої характеристиці завжди ділити ціни аналогів з однаковою з об'єктом оцінки характеристикою на ціну аналога з відрізняється характеристикою.
Даний метод дозволяє розрахувати поправку на що відрізняється характеристику і потім використовувати її для коректування на цей параметр ціни продажу порівнянного з об'єктом оцінки об'єкта-аналога.
скоректувати ціну аналогів визначаємо з урахуванням всіх поправок (гр.13 таб. 3.6 визначається множенням гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).
Тепер для визначення вартості об'єкта нерухомості узгодження отриманих цін. У цьому випадку, судження про вартість об'єкта приймається в результаті аналізу п'яти показників:
1. середнього арифметичного значення скоригованих цін : (4733,77 +4807,03 +4625,137 +)/9 = 4717,82 тис.р.
2. модального значення . p> В якості модального значення приймемо 4763,929 тис.р.
3. медіанного значення :
4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265
Медіаною в даному ранжированном числовому ряду є число 4733,769 тис.р.
4. скоригованої ціни самого схожого на оцінюваний
об'єкт аналога . Самим схожим в даному випадку є аналог А9, його скоригована ціна - 4808,265 тис.р.
5. скоригованої ціни з урахуванням вагових коефіцієнтів :
Для розрахунку вагових коефіцієнтів застосовується метод розстановки пріоритетів. При цьому порівнюються пари зіставних продажів на основі оцінки їх впливу на підсумкову вартість об'єкта оцінки. За даними прийнятої системи порівнянь формується квадратна матриця А = [aij],
де aij - числова міра, що визначає ступінь переваги впливу на результат оцінки порівнянної продажу (Xi) над і...
