итість ринку або доступність фінансової інформації, необхідної оцінювачу. Третьою необхідною умовою є наявність спеціальних служб, що накопичують цінову і фінансову інформацію, а формування відповідного банку даних може полегшити роботу оцінювача, оскільки порівняльний підхід є досить трудомістким і дорогим.
Порівняльний підхід передбачає використання трьох методів, вибір яких залежить від цілей, об'єкта, конкретних умов оцінки: метод компанії-аналога, метод угод, метод галузевих коефіцієнтів.
Метод компанії-аналога або метод ринку капіталу, заснований на використанні цін, сформованих відкритим фондовим ринком. Базою для порівняння тут служить ціна однієї акції акціонерних товариств відкритого типу (АТВТ). Перевага даного методу полягає у використанні фактичної інформації, а не прогнозних даних, що мають відому невизначеність. Для реалізації даного методу необхідна достовірна і досить детальна фінансова і ринкова інформація по групі порівнянних підприємств і самого оцінюваного підприємства. Вибір порівнянних підприємств (так званих аналогів) здійснюється виходячи з аналізу подібних підприємств по галузі, виду продукції, диверсифікації продукції (послуг), життєвому циклу, географії, розмірами, стратегії діяльності, різним фінансовим характеристикам (рентабельності, темпами зростання і пр). У чистому вигляді даний метод використовується тільки для оцінки рівня вартості міноритарного (неконтрольного) пакета акцій.
У Прибутковому підході вартість розраховується від здатності речі приносити дохід у майбутньому. Пряма капіталізація періодичного доходу розраховується за формулою:
Сд = ЧДА/Скапа = (АР - ТЗ) * Кзап/Скапа (2)
В
Де:
Сд - вартість за дохідного підходу;
ЧДА - чистий річний дохід від здачі об'єкта оцінки в оренду;
АР - ринкова річна орендна плата за об'єкт оцінки;
ТЗ - річні поточні витрати власника;
Кзап - коефіцієнт заповнюваності;
Скапа - ставка капіталізації.
Тут прибутковість нерухомості вимірюється величиною ринкової орендної плати. Але те, що для дохідної нерухомості - здатність приносити дохід, для неприбуткової нерухомості (житла, наприклад) - це придатність, корисність квартири при її використанні власником в якості житла. Тобто прибутковий підхід визначає по суті споживчу вартість, знову ж виражену в грошах. Ринкова орендна плата АР визначається зазвичай за фактичними орендними ставками за оренду порівнянних об'єктів. Ставка капіталізації Скапа є відношення чистого річного доходу від здачі об'єкта в оренду до його ринковою ціною, і в методі ринкової екстракції також визначається як середнє за фактичними співвідношенням для порівнянних об'єктів. Коефіцієнт заповнюваності Кзап враховує втрати від неплатежів орендної плати та недо...
