я);
ринковий попит - фактор, що відображає співвідношення попиту і пропозиції на ринку. Він вивчається для обгрунтування обраного варіанту використання земельної ділянки (стан та перспективи ринкового попиту на пропоноване використання, конкуренція інших ділянок, види податків та інші умови). Слід виділити сегмент ринку, на якому і треба розвивати діяльність;
фінансова обгрунтованість - здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки, який був би достатнім для відшкодування витрат інвесторів і забезпечення отримання очікуваного прибутку;
фізична придатність ділянки - перспектива створення поліпшень - розмір, топографія, якість грунту, клімат, інженерно-геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри і т.д.;
технологічна обгрунтованість і фізична здійсненність - аналіз співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірність стихійних лих, доступність транспорту, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів і форми ділянки, наприклад, розмір може бути малий для будівництва промислового об'єкту;
законодавча (юридична) допустимість - відповідність варіанту використання земельної ділянки чинним законодавством. Виявляється в результаті аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, наявності тимчасових заборон на будівництво в даному місці, складності в районі історичної міської забудови, можлива зміна нормативних актів, дотримання правил зонування, негативні настрої місцевого населення;
максимальна прибутковість (максимум доходу власності та вартості ділянки), яка визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання, з урахуванням ризику інвестицій.
Особливу категорію представляють собою міські землі. На їх цінність впливають величина міста і його виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку інженерної та соціальної інфраструктури, регіональні природні, екологічні та інші фактори. До того ж існують особливості законодавства для цієї категорії земель. p align="justify"> На цінність того або іншої ділянки одні й ті ж фактори можуть надавати протилежний вплив:
інтенсивний рух транспорту небажано для житлового району, але збільшує вартість ділянки для цілей торгівлі;
розміщення щодо навчальних закладів і торгових центрів, естетичні достоїнства і зручності, що враховуються при оцінці земель під житлове будівництво, практично не впливають на цінність територій, орієнтованих на промисловий розвиток; для них важливі транспортна інфраструктура і економічне зонування.
Основні застосовувані одиниці порівняння земельних ділянок:
ціна за 1 га - для великих масивів сільськогосподарського, промислового призначення або житлов...
