нки об'єкта оцінки.
.1 Застосування підходів до оцінки
Звіт виконаний витратним, порівняльним і прибутковим підходами, з урахуванням наявної інформації.
Витратний підхід дозволяє визначити витрати, необхідні для відтворення об'єкта нерухомості, що представляє точну копію оцінюваного об'єкта або заміщає його за призначенням.
Порівняльний підхід (Ринковий підхід) особливо корисний тоді, коли існує активний ринок порівнянних об'єктів власності. Дієвість ринкового підходу знижується у випадках, коли угод було мало, коли після їх вчинення пройшов тривалий період часу або коли ринок знаходиться в аномальному стані.
Прибутковий підхід (Підхід до оцінки по доходу) грунтується на принципі очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг.
Виходячи з принципу заміщення, прийнято вважати, що дохід, принесений майном у разі отримання ним доходу, дорівнює економії на оренді, тобто аналогічний доходу, отриманого від здачі майна в оренду. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації та доходу від продажу.
.2 Розрахунок ринкової вартості витратним підходом
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. При здійсненні витратного підходу, використовуються такі методи оцінки - порівняльної вартості одиниці; вартості укрупнених елементів; кількісного аналізу.
Основні кроки при застосуванні витратного підходу до визначення вартості нерухомості:
. визначити вартість земельної ділянки в припущенні, що він не забудований;
. визначити повну вартість відтворення або заміщення поліпшень (будівель, споруд, об'єктів благоустрою), що знаходяться на об'єкті;
. визначити додаткові витрати, необхідні для того, щоб довести об'єкт оцінки до стану ринкових вимог та рівня завантаження приміщень;
. визначити величину накопиченого зносу;
. визначити вартість відтворення або заміщення поліпшень;
. до отриманої величині вартості відтворення чи заміщення поліпшень додати вартість земельної ділянки.
Загальна формула витратного підходу має вигляд:
, де
- вартість об'єкта оцінки;
- вартість земельної ділянки;
- вартість нового будівництва;
- знос, тобто кількісна оцінка відмінності вартості об'єкта оцінки від вартості відтворення.
Вартість нового будівництва поліпшень в залежності від типу об'єкта оцінки та умов може виступати у вигляді повної вартості відтворення або повної вартості заміщення.
Вартість нового будівництва визначається як сума прямих витрат, безпосередньо пов'язаних із зведенням об'єкта, непрямих витрат на процеси, опосередковано беруть участь у будівництві, і прибутку підприємця (інвестора).
Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім стар...
