ія ступеня ліквідності нерухомого майна залежно від термінів реалізації
Показник ликвидностиВысокаяСредняяНизкаяПримерный термін реалізації, мес.1-23-67-18
Однак у кризові періоди економіки дані строки можуть збільшуватися в 1,5-2 рази. Найбільш імовірним терміном експозиції об'єкта нежитлової нерухомості за ринковою вартістю є термін 6-12 місяців.
.2 Аналіз найбільш ефективного використання
Аналіз найбільш ефективного використання дозволяє визначити найбільш прибуткове та конкурентне використання об'єкта нерухомості - то використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкта.
Аналіз найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання наступними критеріями.
законодавчого дозволу: розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями про зонообразованіі, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зонах і екологічним законодавством.
Фізична здійсненність: розгляд фізично реальних у даній місцевості способів використання.
Фінансова здійсненність: розгляд того, яке фізичне здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний дохід власнику.
Максимальна ефективність: розгляд того, яке з фінансово здійсненних використань буде приносити максимальний дохід або максимальну поточну вартість.
У таблиці нижче наводяться варіанти передбачуваного використання оцінюваного об'єкта, на підставі яких оцінювачем обраний варіант, при якому оцінюваний об'єкт буде мати максимальну вартість.
Таблиця 10 - Варіанти передбачуваного використання оцінюваного об'єкта
№, п / пКрітерііВаріанти использованияТорговоеЖилоеОфисное1Законодательная дозволяння + - +2 Фізична здійсненність + + +3 Фінансова здійсненність + - +4 Попит + + +5 Місцезнаходження-+ +6 Кількість баллов4357Максімальная вартість - +
Оцінювач вивчив специфіку, місце розташування і стан об'єкта і прийшов до висновку, що зазначені вище фактори для найкращого і найбільш ефективного використання максимально відповідають використанню приміщення як офісного.
8. Опис процесу оцінки об'єкта оцінки
Послідовність визначення вартості (етапи проведення оцінки)
Проведення оцінки, згідно п. 16 «ФСТ № 1» включає в себе наступні етапи:
а) укладення договору на проведення оцінки, що включає завдання на оцінку;
б) збір і аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки;
в) застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків;
г) погодження (узагальнення) результатів застосування підходів до оцінки і визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;
д) складання звіту про оцінку.
Згідноп. 8 «з» «ФСТ № 3» у розділі опис процесу оцінки об'єкта оцінки в частині застосування дохідного, витратного та порівняльного підходів до оцінки повинно бути описано застосування підходів до оцінки з приведенням розрахунків або обгрунтований відмова від застосування підходів до оці...
