італьному будівництві. Є можливість підключення до всіх необхідних комунікацій. Фізичні характеристики не накладають практично ніяких обмежень на можливе використання ділянки.
Фінансова виправданість.
Місцезнаходження ділянки цілком привабливо з точки зору розміщення об'єктів комерційного використання. Позначається оточення об'єкта - житлова забудова і вже наявні об'єкти розважальної сфери. Але все ж найбільш ймовірним використанням ділянки є будівництво складської будівлі або гаража, оскільки об'єкт знаходиться на території, «всередині» майнового комплексу. Використання для будівництва об'єкта комерційної нерухомості могло б бути, ймовірно, якби об'єкт знаходився у відкритому доступі від житлової забудови або вздовж проїжджої частини.
Максимальна ефективність.
При ННЕІ умовно вільної земельної ділянки необхідно визначити максимальну вартість права оренди земельної ділянки при різних варіантах використання. Розглянемо 2 варіанти можливої ??забудови наявного земельної ділянки:
1. Будівництво будівлі теплого складу із стінами з цегли площею 75,0 кв. м.
2. Будівництво гаража площею 73,6 кв. м. на 3 машино / місця виходячи з площі одного машино / місця 18,4 кв. м
Зробимо вибір найбільш ефективного варіанту використання нерухомості, що забезпечує його максимальну продуктивність. Оцінка максимальної продуктивності залежить від прийому визначення найбільш ефективного використання нерухомості. Етапи розрахунку найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки як незабудованої:
. Визначаються витрати на знесення існуючої будівлі
. Визначається вартість будівництва об'єкта нерухомості
. Визначається ринкова вартість (вартість продажу) готового об'єкта нерухомості конкретного призначення, яку можна побудувати на аналізованому земельній ділянці.
. Оцінюється вартість земельної ділянки як різниця між ціною продажу об'єкта нерухомості і сукупними витратами.
За даними ЗАТ «Майстер А» (Хабаровськ р., Вологодська, вул., 18в, тел. (4212) 50-30-83, 61-26-13) витрати на знесення будівлі становлять 4500 руб. / кв. м., вартість будівництва:
будівлі складського призначення - 8400 руб. / кв. м.
За даними ФГУП «Дальспецстрой» (dalss) вартість будівництва становить для:
будівлі гаража - 48913 руб. / кв. м.
За даними ріелтерського агентства нерухомості ТОВ «Центр оцінки та продажу нерухомості» (Хабаровськ р., вул. Дзержинського, д. 72; тел. (4212) 57-50-50, mafzo@yandex ) для Залізничного району ринкова ціна продажу складає для:
будівлі складського призначення - 23273 руб. / кв. м.
За даними ФГУП «Дальспецстрой» (dalss) вартість продажу для:
будівлі гаража (закритої автостоянки) - 900 000 руб. / машино / місце
Визначення ННЕІ земельної ділянки як «вільного»
№ ПоказательСкладское зданіеЗакритая автостоянка1Затрати на знесення існуючої будівлі кв. м., руб. / кв. М.4 5004 5002Затрати на знесення існуючої будівлі площею 75,0 кв. м., руб.337 500337 5003Площадь споруджуваного об'єкта, кв. ...
