м.75, 073,64 Вартість будівництва об'єкта, руб. / кв. м.8 40034 2405Стоімость будівництва об'єкта, руб. (П. 3 * п. 4) 630 0002 520 0646Цена продажу об'єкта, руб. / Кв. м.23 27348 9137Цена продажу об'єкта, руб. (П. 3 * п. 6) 1745 4753 600 0008Стоімость права оренди земельної ділянки (п. 7 - п. 2 - п. 5) 777 975 742 436
Як видно з розрахункової таблиці, наведеної вище, максимальна вартість права оренди земельної ділянки досягається при будівництві складського будинку. Додатково проведемо аналіз ННЕІ земельної ділянки «з поліпшеннями».
Аналіз використання земельної ділянки «з поліпшеннями»
Даний аналіз дозволяє визначити найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості як земельної ділянки з вже наявними поліпшеннями. Варіант використання, який забезпечить максимальну прибутковість в довгостроковій перспективі. Визначення найбільш ефективного варіанту використання Об'єкта оцінки в поточному стані базується також на вищенаведених чотирьох критеріях.
законодавчого дозволу. При аналізі найкращого використання наявного поліпшення необхідно брати до уваги всі наявні в розпорядженні юридично допустимі варіанти використання.
Згідно Свідоцтва про державну реєстрацію права від 16 жовтня 2003 будь-які юридично неприпустимі варіанти використання наявного поліпшення на момент оцінки відсутні, призначення оцінюваного будинку - нежитлове. При розрахунках було зроблено припущення, що зміна призначення будівлі (на житлове) неможливо. Обтяження, пов'язані з використанням поліпшень якомусь комерційному призначенням, відсутні.
На підставі чинних містобудівних нормативних документів - СниП 2.07.01-89 (Градостроітельство. Планування і забудова міських поселень), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Постанова від 10.04.2003 року № 38 ) - варіант використання поліпшення під виробничу функцію 1, 2 і 3 класу не розглядається.
Таким чином, можливе використання оцінюваних поліпшень в якості нерухомості будь-якого комерційного (крім виробничого 1, 2 і 3 класу) призначення. Тобто, можна сказати, що реалізації в даному будинку готельної, торгової, офісної, виробничої (4 і 5 класу), сервісної, видовищно-розважальної, спортивної, медичної, навчальної просвітницької чи творчої функцій юридичних перешкод не виникне.
Фізична здійсненність. Фізична здійсненність диктується фізичними характеристиками покращень (архітектурно-планувальні рішення, несуча здатність конструкцій тощо) Слід брати до уваги технічні характеристики будівлі його конструктивні рішення.
Особливості конструктивного рішення, а також розміри будівлі не дозволяють розмістити в ньому об'єкти готельної, торгової та офісної сфери. Можна розглядати можливість реалізації лише виробничої (4 і 5 класу) або складської функцій, як фізично здійсненних.
Фінансова здійсненність увазі розгляд варіантів здатних дати віддачу, що перевищує сумарні витрати (витрати на будівництво, операційні витрати, фінансові витрати, амортизацію основного капіталу). Всі способи використання нерухомості, що дають позитивний дохід з достатньою віддачею на власний капітал розглядаються як фінансово прийнятні.
При аналізі можливих варіантів використання наявних поліпшень з точки зору економічної доцільності, варто зазначити істотних для оцінюваного об'єк...
